当下，北京商业板块更新迭代提速，存量项目迎来新一轮调整重塑，多个重点商圈接连传出新动向。
    超级MALL重装
    记者近日获悉，在经历一年多升级改造后，世纪金源购物中心西区将在今年第四季度以全新面貌开门迎客，并正式启用新名称——“世纪金源方圆天地”。同时，东区焕新计划也将随后启动。
    世纪金源于1991年由民营企业创办，是一家综合性跨行业国际集团。以“平台+投资”为战略驱动，主要业务涵盖地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康及智慧出行等，形成大消费、大文旅产业布局。
    2004年正式开业的世纪金源购物中心，总建筑面积接近68万平方米，为当时亚洲最大的单体购物中心，填补了京西大型综合商场的空白，也被视作国内真正意义上第一代巨型购物中心的标杆项目。鼎盛阶段，金源新燕莎MALL、燕莎友谊商城、贵友大厦、居然之家、卜蜂莲花（超市）等大型主力店同期入驻。
    繁华过后迎来发展拐点。2025年2月，王府井集团发布公告显示，自2025年4月1日起，金源新燕莎MALL、燕莎友谊商城金源店及贵友大厦金源店将停止经营。王府井集团退出该项目运营。
    这座运营二十余年的商业综合体，正向着文化、生活、商业于一体的复合型新空间转型，确立了“万种生活博物馆”新定位。全面升级后的世纪金源购物中心将设置国际精品、东方美学、年轻力中心、主理人大道、四方食集等多元特色空间，同时打破空间界限，探索生活与文化交融的新可能。二十年租约到期，收回全部经营权，自营、改造，更名方圆天地，意味着集团正式从“物业房东”，变成全国性商业运营商管公司。
    王府井集团的探索
    与世纪金源购物中心的重装开业不同，另一商业综合体面临关闭。巧合的是，这家商业体背后也有王府井集团的身影。
    10月中旬，王府井集团旗下奥莱UP TOWN发布公告，因经营战略调整，租赁部分将于2026年12月15日关闭。这座位于北京市大兴区旧宫镇的商场，前身是2017年开业的“世界之花假日广场”，此后更名为“北京爱琴海购物公园”和“王府井奥莱UP TOWN”，九年间三度更换经营主体。
    2025年，在王府井集团三个主要业态中，奥莱业态处于整体稳定增长状态，增收增益的原因既有新开店成本处置因素，也有本身经营结构及运营因素。但奥莱业态内部也有分化，如王府井奥莱UP TOWN，便处于亏损状态。在北京商业各业态中，奥莱业态目前处于总量增长、增速放缓、分化内卷状态。
    记者日前在王府井奥莱UP TOWN看到，许多市民得知撤店的消息，纷纷赶来扫货。从开发商金色凯盛自营，到爱琴海集团运营又退出，最后由王府井集团接手，项目的曲折历程印证，前期规划模糊、产权关系复杂，是商业项目难以突围的先天瓶颈。
    王府井奥莱UPTOWN项目仅运营约三年便迎来终局。2023年接手时，王府井集团曾设定“租赁期限20年”，接盘之初欲避开单纯奥莱品牌折扣思路，探索“年轻力混合型奥莱”模式。项目运营不及预期，业内普遍认为，轨道交通配套不足是突出短板。同时，出行不便、停车场布局复杂、场内动线混乱等问题也较为突出。
    记者在王府井奥莱四楼餐饮区采访时，吉野家等商户工作人员告诉记者，商场会有新的调整，入驻新的业态，而四楼餐饮区基本不动，会一直经营。
    烂尾楼重获生机
    京城一南一北两大商业项目的变化令人关注。事实上，东城区城市更新重点项目也迎来关键进展。作为东直门交通枢纽信达中心综合体的核心商业板块，东外39MALL已完成竣工验收，消防、公共区域装饰等配套工程全部落地，首批入驻品牌启动进场装修，计划于2026年底正式开业。
    东直门商圈地处城市核心，集聚来福士、银座MALL等商业项目以及保利剧院、蜂巢剧场、喜剧院等文化场所，是多条地铁线路的交汇枢纽。商圈总体定位为“国际消费中心城市枢纽商业新标杆”，加强“枢纽+门户”功能建设。
    该地块立项始于2000年，原定作为奥运配套工程。它的控制权几经更迭，华远、北大青鸟、新加坡国浩轮番入场。由于叠加股权纠纷等问题，仅交通枢纽部分在2008年投用。
    即将亮相的东外39MALL总建筑规模达17万平方米，将补齐东直门片区高品质商业供给的短板。按照规划，该项目将引入超过460个品牌，近半数为全国首店、区域首店及品牌旗舰店、定制形象店，目标是以差异化、高品质的业态布局，构建多元化、沉浸式的都市消费新场景。
    该项目坚持“运营前置”理念。2026年底开业后，将进一步激活东直门商圈活力，丰富东城核心区商业供给、完善城市配套、改善区域人居品质，助力东城打造更高品质的首都核心生活圈。
    业态配比上，零售、餐饮、生活配套占比依次为40%、37%、23%，其中半数为生活方式原创品牌与复合店型。项目打造2万平方米的屋顶花园，可承载品牌首发、潮流活动、文化展览、市集等多元功能。东外39MALL主要面向品质家庭、高净值白领、枢纽通勤人群以及国际外事商务人士，围绕首店经济、品牌共创、本土品牌赋能搭建特色品牌矩阵。
    早年间，城市建设向外扩张，依靠成片征地、新建大盘；现在，北京核心区几乎没有新增大宗地块，全部工作转向盘活烂尾、老旧商业、闲置楼宇，城市更新成为主线。
    不管是世纪金源牢牢攥住物业，还是信达公司完整持有东直门综合体，都指向同一个道理：在一线城市核心地段，不动产产权是最底层的筹码。没有一劳永逸的商业模式。二十年前轰动全国的亚洲第一大MALL，今天也要推倒大半，重新改造；搁置十余年的烂尾楼，改造之后，也要引入首店、体验业态，跟上消费潮流。商业地产不存在建成即可躺平，必须持续投入、持续调整。
    
    图为位于北京大兴旧宫镇的王府井奥莱UP TOWN。本报记者姜虹/摄