如今，购房正在从“对未来承诺的判断”，回归为“对现实商品的挑选”，未来，将实现“所见即所得”。
    过去几十年，中国楼市经历过快速扩张阶段。“期房”曾是特定历史阶段的产物，房子还没盖就开始卖。钱交了，开发商要是跑了，“房财两空”也曾是一种社会风险。
    眼下，烂尾风险有望得到更有效的遏制。近日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发文件，完善商品住房销售制度；央行、金融监管总局改革完善房地产信贷管理；证监会也出台新规，支持构建房地产发展新模式。多份文件共同释放出清晰信号：各地将有力有序推行商品住房现房销售，同时配套改革信贷管理、优化融资支持。
    按照新政要求，预售项目单体建筑需完成主体结构封顶才可销售，项目资金全额纳入监管，个人住房贷款严格在竣工备案后发放，推动实现“能拿房、再还贷”。这并非单一政策就能彻底消灭烂尾，但确实是从源头压缩资金挪用、降低交付风险的一道“硬杠杠”。
    回望行业发展路径，过去不少房企走的是“高负债、高杠杆、高周转”的路子，积累了不少隐患。有关部门明确，改变“三高”模式，迫切需要通过改革销售制度、强化预售资金监管，引导企业结合自身实力确定开发规模、增强风险意识，推动行业稳健经营、高质量发展。
    事实上，在住房市场结构性供大于求的当下，购房者如果还要承担交付周期、交付质量等多重不确定性，期房的吸引力自然大打折扣。需要强调的是，推行现房销售，并不等于“一刀切”取消预售制。新政明确，商品房仍可预售，但门槛更高、监管更严。
    对购房者而言，最大的变化是告别“先还贷、后拿房”。按揭贷款在竣工备案后才放款，购房者不必在房子尚未建成时就背负房贷，减少“一边还贷、一边住不上房”的两难，切实维护老百姓的安居权益。
    对房地产市场而言，政策进一步挤压了开发商违规腾挪预售资金的空间，倒逼房企把资金优先投向项目建设，减少拿购房款去拿地、搞多元化投资的行为，真正聚焦“保交楼”。同时，规范预售制度、补上既有漏洞，也有助于推动市场回归“房子是用来住的”本源，促进平稳健康发展。
    当前，房地产行业正处于筑底阶段，新政客观上将加速行业优胜劣汰。实力不足、资金链脆弱的企业，难以再依靠预售资金高杠杆周转，这将有利于加速行业出清，引导行业走向稳健经营。
    政策出台后，招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼认为，短期内，因为新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源可能阶段性减少，但目前新房供应是比较充足的。
    新模式下，房企的核心竞争力也将发生变化。如果说过去比的是“拿地、预售、回款、再拿地”的周转速度，那么未来要比拼的就是产品创新与运营服务。品质过硬的项目，市场自然会给出回报，形成正向循环。高产品力、强品牌、财务稳健的企业竞争优势将更加凸显，行业格局或加速分化。换句话说，沉淀下来的企业，终究要靠产品说话，这是一条必由之路。