2021年5月，首批9只公募REITs产品获批，标志着国内公募REITs正式启航。到2023年年底，沪深两市的公募REITs达到29只，全市场公募REITs总规模已破千亿大关。
    为实体“输血”超千亿元
    公募REITs，即公开募集基础设施证券投资基金。通过证券化的方式，公募REITs将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。
    依托基础设施领域积累的规模庞大的优质资产，坚持服务实体经济，是公募REITs市场建设的初心所在。
    经过两年多的实践与探索，公募REITs实现了从0到1的突破。Wind数据显示，自首批试点项目落地以来，已挂牌上市的REITs产品涵盖保障性租赁住房、交通基础设施、仓储物流、生态环保和园区基础设施等多种资产类型，为相关实体企业“输血”超千亿元，初步形成了一定的规模效应和示范效应。
    深交所刚刚发布的数据显示，新年刚开局，华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT等5只产品发布2023年下半年主要运营数据，整体来看，5只REITs底层资产运营稳中向好，部分底层资产经营水平呈现上升态势。
    博时蛇口产园REIT运营管理团队表示：随着周边产业园区项目同质化竞争日趋激烈，运营管理团队调整了招商模式，采用“链式+基金+市场”创新招商模式，借助产业基金作为园区招商利器，为企业提供解决方案，吸引企业入驻园区。同时，“基础服务+增值服务+高阶服务”的全生命周期产业运营服务体系，可帮助企业做大做强，非常具有吸引力。
    上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平认为，深市部分REITs盈利能力较强，展现出较好的韧性，在一定程度上反映了经济回升向好的趋势；同时，不少基础设施REITs多措并举，持续加强运营管理能力，推动项目平稳发展。
    公募REITs就像一座桥，连接着实体经济与资本市场，公募基金公司正是这座桥的建设者、维护者。中信建投基金指出，两年多来，公募REITs已经走过了战配解禁、首批扩募、资产种类扩容等多个重要里程碑，随着试点资产范围陆续扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，公募REITs市场规模将持续扩容，展现出中国公募REITs市场的巨大潜力和广阔前景。“未来，我们期待公募REITs市场能够继续发挥其在资本市场与实体经济之间的桥梁作用，助力中国经济的持续健康发展。”
    试点资产类型不断丰富
    毋庸置疑的是，公募REITs能有效盘活基础设施存量资产，助力现代化产业体系建设，也为投资者提供了一种兼顾股债特性的全新资产选择。
    2023年12月，证监会主席易会满提出，推动不动产投资信托基金（REITs）市场扩面提质。
    此前，国家发展改革委和证监会相继发文，明确将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；2023年，10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型正式拓展至“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”。随后，首批消费基础设施公募REITs通过审批，这标志着公募REITs正式迎来消费基础设施这一全新的资产类型。
    “公募REITs有望成为中国资本市场连接实体经济、实现经济高质量发展的重要载体。”嘉实基金预测，“未来REITs市场将快速发展，基础资产类型也将进一步扩容，涵盖光伏发电、风电、水电等清洁能源领域，供热等市政设施领域，以及长租房和商业不动产等领域。”
    川财证券首席经济学家陈雳也表示：“不仅是消费基础设施REITs，目前景区、轨道交通、铁路等资产也在推进公募REITs发行。”
    “基础设施REITs是我国稳投资、补短板的重要金融工具，在有关政策的带动下，预计公募REITs很有可能迎来高速发展，底层资产类型将逐步扩容至数据中心、通信铁塔等新型现代化基础设施领域。”陈雳说道。
    平安基金强调：随着市场空间逐步打开，公募REITs作为一种重要的新型直接融资工具，可以打开成熟期不动产原始权益人从投资者处直接募集资金的通道，打通基础设施领域“募、投、管、退”的全流程，广泛吸引各类社会资金参与基建投资；同时，能够提高直接融资比重，引导金融“活水”滴灌实体经济。
发行加速吸引增量资金入场
    值得注意的是，从2023年下半年开始，交易所对公募REITs的审核明显提速。
    以深交所为例，在审核方面，深交所修订发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)》，着力构建符合REITs特点规律的审核和信息披露规则体系。从REITs审核、发行上市、信息披露等多个环节出发，持续完善REITs规则体系，推动监管制度形成闭环。
    2023年，三季度以来，随着首批消费基础设施REITs集中启动申报，产业园区、仓储物流等品类公募REITs项目扩容也在提速，公募REITs发行加速推进。中信建投基金相关负责人对此表示，加强投资者培育也是公募REITs市场生态建设的一项重要工作。包括专业评估机构、公募基金公司在内多方中介机构都将进一步做好投资者教育保护工作，引导投资者正确认识公募REITs产品特性，注重长期价值投资。
    展望2024年，华泰证券资管基础设施REITs业务负责人称，公募REITs将保持常态化发行节奏，市场体系建设与法规制度进一步完善，市场底层资产及发行人多样性有望继续提升，带动更多增量资金进入市场，从而更好服务实体经济高质量发展。