2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位”，紧接着包括山东、河南、安徽、四川在内的多个省份均提出提高预售门槛，开展“现房销售”试点。
    这一消息引发市场关注，但也可谓是“几家欢喜几家愁”。对消费者而言，可以减少对楼盘烂尾问题的担忧，但对于高周转模式的房地产企业来说，则意味着资金回笼周期变长。
    商品房预售制是中国香港地产商霍英东70年前创立的，通俗地说，商品房还没建好，开发商就可以拿出来开盘预售。拿到预售资金后，不仅能完成后期建设，还能继续拿地。商品房预售制对应的是“高周转、高杠杆、高负债”开发模式，在过去中国大陆城镇化发展过程中，该开发模式高度适应房地产市场的需求，能够有效扶持处于成长期的开发商，通过资金和销售的快周转，达到提振市场行情、扩大市场规模的目的。但随着目前城镇化发展进入新的阶段，叠加市场变化因素，房地产市场告别黄金时代，在“房住不炒”政策定位下，预售制权责失衡等交易困局逐渐暴露出来。
    近三年受疫情影响，不少开发商资金链断裂，出现了很多烂尾楼，也出现了停贷现象，这就使得预售制风险被放大。而现房销售没有那较长时间的交付期，可以降低房屋烂尾风险，也会促使开发商在房屋质量安全方面多下功夫。有一些市场人士认为，不妨利用好这个时机，加速推进预售制向现房销售改变。这不仅可以恢复消费者信心，为消费者提供全新家居体验，大大提高购房舒适性，便捷地完成购房手续，减少在购房过程中不必要的烦恼，而且可以在一定程度上减少房地产市场交付风险，助力房地产市场平稳运行。
    2月24日，瑞银财富管理投资总监办公室发表机构观点称，为保交楼，大部分中国大陆开发商认同预售制长期或逐渐转向现房销售，“未来，中国的住房销售安排可能从百分百预售，转向10%-25%的预付加上竣工后付款的模式，类似于新加坡和澳大利亚。”近期多地试点部署，也都强调是“鼓励”和“探索”，而并非硬性要求。
    笔者认为，商品房预售制向现房销售转变很有必要，但短期内现房销售也不能完全代替预售制。
    首先，现房销售要求开发商提前将楼盘的房屋修建完成，如果楼盘面积较大，可能需要较长的施工时间和投入更多人力物力才能完成，不太可能在短期内完全实现现房销售。其次，现房销售对开发商资金实力、质量管控水平提出了高要求，但房地产市场还处在转型阶段，不少开发商运营压力较大，推进现房销售还需要考虑行业发展实际情况，也需要出台并落实好各种配套政策，这是一个长期的过程。再者，预售制有利于促进开发商经济效益，为他们提供更多开发资金，可以更好地满足开发商的经济需求，而现房销售没有这些优势。最后，预售制已经运行了将近30年，早已与土地出让、城市开发等深度关联，若要完全完成向现房销售转变，涉及很多系统性优化调整，难度不小，若是目标定位将现房销售规模占比提升一定的百分点，或许更符合现状。
    可以说，全国住房和城乡建设工作会议所提出的正是最为稳妥的方式，预售制和现房销售两者都要抓好。按照现在房地产市场发展趋势，预售制向现房销售转变是必然的，适应时代发展潮流。但这种转变不能一蹴而就，预售制作为较长时间内房地产主流销售模式，也需要不断完善，不断趋利避害，例如不断加强并落实好资金监管等等。
    （作者单位：北京工商大学）