9月7日，港交所披露了远洋集团旗下物业公司远洋服务控股有限公司（下称“远洋服务”）的上市申请。数据显示，年内已有6家房企宣布拆分物业板块并成功登陆港股市场。为何房企纷纷扎堆分拆物业板块上市？随着“三道红线”政策出台，部分房企融资陷入困境，是否将加速拆分物企上市？
    拆分物企上市加速
    今年来，房企分拆物业上市的队伍不断扩大，据不完全统计，年内已有6家物管企业登陆资本市场，合计融资净额43.9亿元。目前，预计今年底前上市的有9家，融资总额约250亿元。
    除远洋集团外，8月13日，中国恒大发布公告称，旗下物业管理业务将引入14家战略投资者，将以合计235亿港元的对价持有目标公司28.061%股权，中国恒大仍持有71.939%。而就在7月31日，中国恒大公告称，正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务在香港联交所独立上市。
    8月26日，华润置地亦做出拟分拆物业管理及商业运营服务业务上市的公告。8月31日，港交所随即正式披露华润置地旗下物业管理公司——华润万象生活有限公司的招股书。
    值得关注的是，对于募集资金的投放，房企的公告不尽相同。远洋服务意欲透过此次IPO获取规模化扩张的资金，其表示本次IPO所募集资金的60%将用于把握战略投资及收购机会，以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。
    中国恒大则表示，恒大公司旗下物业管理服务引入战投的资金预计将为公司净负债率降低19个百分点。
    而华润置地则对合并物业管理服务及商业运营服务业务上市寄予厚望，表示希望能够推动这两项业务构建自己的盈利能力，成为华润置地新的利润增长点。
    增加融资渠道
    值得注意的是，进入8月份，市场上传出关于房企融资政策收紧，对其有息债务规模设置“三条红线”的消息，包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1倍。
    对于上述“三道红线”是否为房企近期加速分拆物业上市的主要原因之一，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，房企选择分拆物业上市主要还是看大趋势。一方面，物业管理是一个现金流稳定的业务，虽然相对传统，但现金流有保障；另一方面，房企在股市尚佳的阶段进行物业分拆，能够获得更好的估值。“至于‘三道红线’，是对房企负债率的要求。虽然分拆物业上市融资能够使房企一定程度上降低负债率，但更加现实的做法是增加项目的周转率，多卖几套房还债比拆分物业公司上市来得更为实际。”
    业内人士认为房地产行业是资本密集型行业，房企分拆物业上市可以增加融资渠道，实现规模进一步扩张，提升品牌价值，也能帮助提升房企本身的估值。从已上市物业服务企业的融资用途来看，近期多家物业服务企业并购活跃，上市融资主要用于战略性收购，这也是规模扩张的利器。而龙头房企本身就有规模优势、品牌优势和较强的融资能力，为其关联的物业企业带来稳定的高成长性。可以预见，随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，将会出现更多千亿市值的物业企业，行业并购整合将加速，市场分化进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。
    同时，“物业管理业务非暴利属性，对房企整体财务报表的贡献也比较有限，甚至可能会因占用资源增加成本。在此种情况下，将物业板块拆分上市是一个比较好的选择，同时对房企而言也是多了一个融资的平台。”该人士表示。
    房企利润新增长点
    从物业管理行业本身出发，相对于房地产市场现有的庞大存量与增量，物业管理行业目前还是一片蓝海市场，疫情之下，作为社区第一道防线的物管公司服务价值更是得到凸显。
    克而瑞物管统计数据显示，目前30家上市物管企业，今年上半年收入规模最大的为碧桂园服务，达62.7亿元，营收最低的为兴业物联，仅0.91亿元。另外，仅有碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、中海物业、彩生活、永升生活服务等8家公司高于行业营收均值，头部物管企业对均值拉升较大，背靠大型房企带来的管理面积优势，成为其业绩的重要支撑。
    从规模发展增速来看，30家上市物管企业平均增速为22.7%，其中仅有9家公司增速高于平均值，增速最大的为宝龙商业，达61.74%。行业规模进一步扩大的同时，各物管企业之间差距也不断拉大。利润方面，今年上半年，30家上市物管企业整体利润达74亿元，平均净利润为2.47亿元，平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。
    方德证券分析师李平认为，在国内“房住不炒”的基调下，相对于房地产市场现有的庞大存量与增量，物业行业还是一片蓝海市场，或将成为下一个亿万级别的巨大市场。当前，物业公司都处于“跑马圈地”的状态，尤其是房地产行业下行背景下物业管理行业所拥有的良好流动性与抗风险能力都是房地产企业所欠缺的，这也正是房企分拆物业上市的原因之一。
    另外，今年国家要求全面推进城镇老旧小区改造，提出将物业管理纳入改造计划并作为长效机制建立起来，也为物业管理行业提供了长期稳定的市场拓展空间。有研究机构预计，2030年物业管理行业规模有望达到3.2万亿元。
    “从需求端来看，随着人们对美好生活的向往，特别是经历了今年的疫情之后，物业服务企业‘最后一公里’作用凸显，更多人对品质物业需求强烈，也将此作为置业重要选项之一。已上市物业服务企业大多数有开发商背景，随着房地产行业增速放缓、从增量时代转向存量时代，更多开发商转型服务商，不断拓展新的盈利增长点，其中物业管理行业近两年备受关注，巨大的存量资源和稳定的增量资源为物业管理行业提供了广阔的发展空间。”李平表示。