随着税费等相关法规政策不断完善，房地产交易市场正朝着日益规范、理性的方向发展。近年来，随着“房住不炒”的定位不断深入，不少地产大佬以及房地产龙头企业纷纷淡出房地产开发业务。正当大型房企纷纷感到触及规模化发展的“天花板”之际，那些在棚户改造中发展起来的中小房企，如何利用自身船小、灵活、创新等方面的优势，既实现弯道超车，又避免重蹈房地产市场初期野蛮生长的覆辙，实现理性发展，成为当下的热门话题。
    政策法规趋于完善
    契税法将于明年9月1日起施行。业内专家认为，后续一旦增值税法获得通过，那么住房交易的契税、增值税和个税三大税费项目将具有明确的法律支持，意味着在即将到来的“十四五”期间将对房地产交易市场发挥更为良好的规范作用。
    住房和城乡建设部、人民银行近日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
    另据报道，越来越多央企正在剥离房地产业务。8月10日，鲁能集团官宣，国家电网持有的鲁能集团有限公司100%股权将整体划转至中国绿发投资集团有限公司。此举意味着国家电网已经正式退出房地产业务。
    相比之下，一些中小房企却在今年上半年取得了令人意想不到的佳绩。金地商置日前公布前6个月中期业绩显示，收入超过567万元，同比增长了85%。合生创展前6个月合约出售的物业总额达1.3亿元，同比增长了18%。
    下沉战略+数字化基因
    在弘阳集团执行总裁、弘阳地产董事张良看来，中小房企的超越公式是“战略+机制”。他说：“如果中小房企能把这个公式做好，未来10年一定会存在实现弯道超车的机会。”
    以号称“宇宙第一大房企”碧桂园为例，在1992年还是广东顺德一家仅能开发一个楼盘的小房企时，就制定了“战略+机制”的发展模式，它战略很清晰，就做三四五六线城镇市场。2015年前后，新型城镇化建设带来了市场机会叠加，加之风格独特的高周转机制，它迎来了发展黄金期。
    记者采访了解到，在当前整体偿债能力下降、存货上升回款承压的现状下，中小房企普遍制定了向城镇下沉的发展战略。那么，还需建立何种高效运行的发展机制？业内人士指出，应充分利用当前国家大数据平台建设的良机，建立数字化运行机制，从而实现科学、高效、理性的管理。
    “房地产对数字化的依赖越来越高，其数字化之路是不可逆转的。而中小房企在数字化建设方面已驶入快车道。要培养在线化蓄客、数字化引流的能力。”阿里云智能房地产行业解决方案总经理张天劼表示，未来围绕社区智慧化和数字化方面将呈现三大变化：空间在线化、服务智能化以及生态协同化。在未来的市场上，数字化更具竞争力，创新发展之路必须具备驾驭数据驱动商业发展的能力，体现出数字化驱动的价值；实时有效的准确数据支撑，降低经营风险；利用数据说话，减少沟通成本；提升企业管理者的洞察力，实现发展预测。
    在他看来，与大型企业相比，中小房企在数字化建设过程中，易于形成整体计划，这是因为中小企业的业务规模相对较小，数字化管理的业务逻辑、数据基础和执行路径都易于形成。
    而更具有价值的是，企业多元化架构下形成的数字化建设模式，对于人、财、流程等数字化应用将高度集中，从基础建设中就开始对业务进行前瞻性的支撑规划，继而形成了较成熟的数字化基因。
对这一基因进行解析，可清晰看到：围绕项目管理、客户销售为重点的双轨推动的数字化架构。企业以快周转为主，主抓建设进度和销售回款，更强调决策支持与基础协同，利用数字化建设可复制的知识体系和标准管理模型。
    以项目管理+财务管理+销售管理组成的铁三角为主线构建的数字化架构。企业在财务管理上有一定的积累，可以结合项目和销售对财务金融进行有力的支撑。
    中小型房企在进行数字化推进过程中，完善自身业务方向的评估，并对企业文化与基因进行分析，做到聚焦业务问题，借助企业价值的体验来进行数字化的推动，利用数字化对业务（流程、组织、场景、员工）进行重新定义，形成内部全面在线，外部灵活适应变化，利用中台能力支持后台稳健，前端智能自动的能力，必将为企业高层提供更加科学、理性、规范的决策参考，最终为企业带来价值。
    而在日前由全联房地产商会召开的商会团体标准《智慧社区信息模型标准》编制启动会上，全联房地产商会副秘书长陈江根介绍，近来年智慧化社区已经得到了一定的发展。同时，5G、区块链、大数据与人工智能等数字化技术的高速发展与国家新基建战略也为智慧社区发展带来新的机遇。智慧社区是新基建的重要载体和平台，统一的智慧社区信息模型是社区智能化、人性化的基础；打造数据互通互联的安全、开放物联网平台为最佳解决方案。
“多快好省”模式树独门武功
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在不断完善的法律法规、调控政策和监督体制下，中小房企未来应坚持“多快好省”的投资模式。其中，“多”是指拿的地块要小一点，这样拿地数量会多一点，体量小的项目更容易去库存，也更容易把控投资风险；“快”是指积极做高周转，要做到弯道超车，显然需要此类房企积极把握很多新内容，拿地后快速获得预售证和回笼资金；“好”是指规模扩张也不忘做品质，这是企业成长中做到服务和品质取胜的关键；“省”则是积极把控成本，尤其是扩张中需要严格进行成本把控，进而实现现金流的最大充裕程度。
    新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷指出，在调控政策不会放松的大背景下，在一二线城市加大布局难以获得业绩增长，还会沉淀资金、拖累发展速度，所以并不是所有中小房企都适合去这些城市拿地。基于此，下沉到合适的三四线城市，才有可能获得高周转的市场机会，“房企需要结合自身实际，进行精准化的战略布局，同样可以创造奇迹。”
    另有业内人士认为，这些房企未来业绩能否实现再突破，除政策和市场因素外，还需要关注高溢价地块所面临的运营风险。
    在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，当下地产行业整合度较高，快周转的时代已经过去，以住宅销售作为高周转的模式，难以为继。中小房企要实现弯道超车，需面对日益严酷的生存环境，在规模竞争的同时，还应开启新战场，特色小镇、城市更新、共享办公等等，尤其是住宅租赁新政带来的新市场机遇，都蕴藏房企弯道超车的可能性。
    基于此，陈云峰认为，没必要所有的企业都去追求规模，小而美的企业会很有价值。企业要有自己的品牌特征，即为特定目标客群创造价值。小房企根据自身特长，树立独门武功，靠特色生存，做精做细，在局部城市或区域取得局部优势也有发展前途，比如当代、朗诗，走科技住宅。
    同策研究院首席分析师张宏伟认为，房企这段时间积极拿地，出于高周转模式考虑，可以在年底前推售，以增加今年的总销售金额。由于新冠肺炎疫情影响，房企今年对于回补业绩的诉求明显；对于资金面向好的房企而言，现在拿地还是有时机的，价格竞争没有那么激烈，此时拿地增加了弯道超车、提升市场地位的可能性。
引入大企业高管构建人才战略
    在竞争激烈的市场环境下，一批中小房企以高薪“挖脚”大房企高管，这背后既有公司发展治理的需要，更有来自规模压力下的业绩增长思考。正如一位房企人士所说，“房地产还有5-10年的增长空间，这是中小型房企最后实现业绩弯道超车的机会，需要挖一批优秀的高级管理人才来，冲击规模。”
    欧阳捷认为，我国的房地产将进入一般不完全竞争的寡占型市场，市场格局基本划定，是最后一次实现弯道追赶的机会。为此，一些中小企业不惜高薪聘请大企业出身的高管，希望能够带来新的价值，实现规模上的重大突破。
    这些高管给中小房企带来的不仅仅是规模上的增长，还有管理经验、品牌价值等等。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，大房企的高管带来的还有人脉与关系，打通政府、融资机构这条渠道，这恰是中小企业所急需的。
    “帮助中小企业建立更加规范的法人治理结构、内部管理体系、标准化的产品体系、多渠道的融资体系、低成本的管控体系等等，使企业在快速奔跑过程中，不容易摔跤。这是我们的价值所在和历史使命。”欧阳捷如是说。