银保监会将在下半年对30个城市、75家银行业金融机构开展专项检查，强化房地产开发贷和个贷合规要求，对违规向房企提供表内外融资、违规向购房者提供"首付贷"等行为进行整治。
    另外,在ABS（资产证券化）的备案发行上，房企相关融资也悄然收紧。日前，证监会官网发布《资产证券化监管问答（三）》，就将"物业服务费"列入了ABS基础资产的负面清单。对此，工商银行投行部高级分析师崔德永分析称，由于物业公司以房企全资子公司居多，以物业费为基础发行资产证券化融得的资金有很大一部分还是回流到房企集团层面，同时由于募集资金使用限制较少，深受房企重视。将这类资产列入负面清单，体现出国家对于涉房融资仍较为谨慎。
    近日，多家银行获得央行窗口指导，开始收紧房地产开发贷额度。业内专家分析称，监管如此，意在改善货币传导机制，在流动性相对充裕的情况下，限制住资金再度流向房地产行业，引导其流向制造业、小微企业等。
    中小房企亟待转型
    对于房地产开发商来说，一般常用的融资方式有三种：银行开发贷、信托项目融资和发行企业债券。今年下半年，由于监管要求，银行开发贷限制额度，而常用的信托融资也在收紧。据了解，目前市场上大部分的地产信托项目的备案申请基本都被叫停。有些信托机构甚至直接暂停所有涉及地产的信托业务。这对于地产企业尤其是中小房企来说无疑面临严峻的现金流考验。
    根据央行公布的数据，2019年一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。2019年二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。
    一位民营地产财务总监张先生对记者称，房企无论是买地拿地，还是开发建设，乃至于销售是一个异常漫长的过程，一般一个楼盘的开发周期需要2-3年，而一家有规模房地产开发企业一般不会一个楼盘一个楼盘的开发，往往是多个城市多个楼盘的集中开发，而回款主要依靠前期发债及销售，此轮监管调控，叠加某些地区推行的限售政策，对前期资金储备不足的房地产企业，影响不言而喻。张先生坦言，面对融资环境困难，企业流动性吃紧的现状，想要活下去，只有转型。
    据北京房地产行业发展前景分析及发展策略研究报告表明，不少中小型房企通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快转型。一位城商行相关部门负责人对记者说，经历本轮调控之后，地产的投资回报明显降低，对于未来很长一段时间来讲，即使市场信心得到恢复，无论是投资者还是开发商，向更多细分市场转型将成必然。
    也有专家称，紧随中国调结构、稳增长的发展方向，支持、刺激和发展内需，从外向依赖型经济向内在自生型经济转变，国家将会加快以商贸流通为主的消费业发展，在这种背景下，二、三线城市的商业地产仍将是许多企业及投资人的转型方向。
    尽管中小型房企在逆境中转型方式多种多样，但在政策日渐收紧的大环境下，其发展前路仍坎坷难辨。同花顺数据显示，以2019年年报数据测算，135家房企中有29%属于风险类，26%属于关注类，属于正常类的不到一半。换句话说，真正“达标”可以发债的房地产企业可能仅剩一半，中小型房企更是少之又少。
    “房住不炒”是主基调
    据了解，这一轮房地产融资调控的背景，源于2018年下半年以来，地产市场出现局部松动，地王重现，房价几乎全面反弹，引发市场对中国经济重走老路的担忧。2019年初，“房住不炒”重返中央政治局会议议题，房地产融资的政策信号逐步明确：严控增量、强化合规。在房地产信托、发债等渠道收紧的同时，监管对银行表内的涉房贷款进行同步调控。
    5月开始，深圳等城市的银行提高按揭贷款利率，并开始控制按揭贷额度；同时，发改委窗口指导多家房企境内外的发债融资，仅允许借新还旧等；7月3日，银保监会信托部约谈警示了10家注册地不在北京的信托公司，总要求是控制规模、强化合规。紧接着，北京银保监局约谈了辖内12家信托公司，要求跟银保监会保持一致。多位参会的信托高层透露，在监管的总要求下，目前被约谈的信托公司的房地产业务主要整改在三方面：控制房地产信托规模增速、禁止“前融”业务、通道业务需备案审批。
    此后，多家银行陆续接到了监管的窗口指导，对房地产开发贷及按揭贷的投放规模、增速有所控制；其中，房地产开发贷超出一定比例的银行，不再新增房地产开发贷款。
    多家银行收到窗口指导
    工商银行多家分行行长指出，其所在的分行涉房贷款零增长，甚至有所压降，“总行统一调配贷款额度，对房地产开发贷不新增，退出一笔后，再批一笔。”一位浦发银行总行人士则指出，监管要求，涉房贷款占总贷款比重，只能限制在一定的额度内；如果该行对制造业、小微等贷款投放加大，那么涉房贷款的额度也可以适度加大。
    在目前形势下，涉房贷款的审批趋严、趋紧是常态。一位中国银行总行相关部门人士表示，目前对涉房贷款还在投放，不过审批趋严，要完全符合“四三二”（即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级资质）的项目才可以投。一位兴业银行某分行公司部总经理也指出，全行对房地产开发贷实行“单独申报、单独审批”，现在上报的项目即使批好了，也得等到规模腾挪出来了才能放贷，没有规模的时候，就只能暂停放贷。
    某银行负责人表示，若将当前开发贷控制在今年3月底时的水平，就意味着房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模，不排除还有进一步减少的可能。
    但业内分析人士称，“整体而言，我们还是对市场持谨慎偏乐观的态度。因为企业出于对资金收紧的预期，一般在上半年已经完成全年70%-80%的融资额。从这一点来说，下半年融资的收紧对企业的影响不会特别大。而中小企业在整体环境下，会降低拿地的积极性，基于这种战略决策，短期资金对负债的覆盖总体还算健康。”该上述分析人士称。