事实上，部分小企业的倒闭，并非2019年首次出现，相比2014年2000家房地产企业关门，当下的数据依然较低。但房企破产数量被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。
    今年，房地产行业的阵阵寒意已率先让中小房企经历了“最冷的夏天”。
    从全国500强到众多中小房企，资金链紧绷乃至断裂，已然成为常态，直接导致了房地产开发行业的一轮大洗牌。
    274家房企破产清算
    人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告，仅7月24日就有3家房企加入破产行列。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。
    从总体来看，宣告破产的房企大多属于中小规模的企业，且大部分分布在三四线城市。其中也不乏一些大型房企，如在全国500强第215位的百亿元上市房企——银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，今年6月份已经破产重组。以房地产为主业的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告别资本市场。当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。
    受宏观政策和行业调整的双重影响，从2018年下半年开始，房地产行业的分化就一直在持续，且不断加剧。据数据显示，截至2017年，房地产开发企业个数已经超过19.17万，而在2003年，房地产企业数量仅为7.42万，在14年的时间里，房地产企业数量迅速膨胀了158%，房地产行业内部已经达到了相对饱和的状态。
    一方面源头资金流入闸口被逐渐缩小，使原本融资渠道就窄的中小房企倍加干渴；再加上市场销售回款又处于下坡周期，使自我调节能力相对较差的中小房企更加难以维系营生。此外，在土地等开发资源的竞争方面，中小房企也往往不敌头部房企。
    融资收紧负债攀升
    今年信贷条件收紧，加剧了中小企业的融资难度，这也导致部分房企因资金链断裂而破产。根据统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。
    中原地产首席分析师张大伟分析认为，事实上，部分小企业的倒闭，并非2019年首次出现，相比2014年2000家房地产企业关门，当下的数据依然较低。但房企破产数量被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。
    恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。
    中信建投的统计显示，2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元，但下半年则达到2306亿元。私募债券和一般中期票据下半年压力比较突出，2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元，下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。
    国内融资不畅，房企将融资目光转向国外。国内拿不到钱，房企们只好将眼光投向境外。
    从2019年6月开始，许多房企又发起了新一轮的海外发债浪潮。有报道显示，6月份，外币融资总额高达224.62亿元，环比5月则大幅上涨588%。境外融资为房企输血不少。40家典型房企在6月份完成了611.6亿元的融资，重新推进加杠杆。就2019年上半年来看，40家典型房企完成融资金额近4200亿元，部分大型房企上半年的融资额高达400亿元。
    不过，7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房企发行外债只能用于偿还旧债，意味着房企的又有一融资渠道被收紧。
    上市房企的现金流也不容乐观。据Wind数据显示，在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。
    此外，房企信托开始降温。银保监会方面表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会进行了约谈警示。信托业务全面收紧，房企的各类融资渠道形势则不容乐观。
    可以看出，对于中小房企而言，能够选择的融资渠道已经十分有限，这种情况在下半年或还会持续。
    拉开新一轮大洗牌
    今年6月，ST银亿（000981.SZ）发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。银亿集团称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。
    银亿集团只是今年房地产行业的一个缩影。房地产开发企业到位资金增速比1-5月份有所回落。
    有分析认为，银亿事件可以有很多种解释，有一个重要原因是多元化不成功，未来顽强生存下来的大型房企，要找到合适自己的发展的节奏。
    一些房企为自救，纷纷开始寻求项目股权出让。6月9日，粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》，以63.97亿元的价格，共计转让5个项目的股权。世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外，从3月到5月，还共计接盘了泰禾集团5个项目，交易总对价接近70亿元。
    也有分析认为，中小房企被淘汰是必然趋势，大型房企将会占领房地产市场的天下。目前，房地产行业集中度仍在不断提升，无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力，中小型房企都难以和大型房企匹敌。
    其实，很多房企已经开始转型，开始精细化产业、延长产业链，提高产业附加值。要么企业转型，多元化产业，用其他产业为房产模块输血，比如碧桂园的“农业”，恒大的“造车”。
    早在2016年，恒大地产就宣布公司名称由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”，完成从传统意义上的地产企业向多元化产业集团的转变。2018年6月，在万科2017年年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，未来十年万科将不再是地产公司。