作为境内房地产开发商常使用的一种融资渠道，监管机构目前已采取措施抑制信托融资的增速。据媒体报道，已有多家信托公司被约谈，本报记者向上述信托公司内部人士求证，了解到约谈的基本内容为控制房地产信托业务规模。对于约谈，上述信托公司也作出回应，暂停房地产信托业务或要求房地产项目三季度规模不得超过二季度规模。
    对此，标普评级预计，未来6-12个月可能会有更多监管措施出台。
    避免楼市剧烈波动
    记者了解到，此次约谈集中在房地产业务占比较高的信托公司，不以房地产信托业务为重或者占比小的信托公司，并没有受到约谈。
    某中管金控集团系信托公司的一位资深研究员表示，约束房地产信托是房地产宏观调控举措的一部分，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。近年来，房地产信托保持了较快增速，一是部分资金流入了房地产前融阶段，风险比较高。二是过度集中会加大信托公司业务集中度风险，个别信托公司已因房地产业务风险面临较大兑付压力，具有警示作用。
    “通过聚焦信托融资，监管机构有效锁定那些大规模拿地并导致土拍价格激升的激进开发商。虽然可能会有更多调控措施出台，但应该只是对现有措施的微调，而不会是大动作。”标普全球评级信用分析师梁蔚表示。
    梁蔚认为，近几周的债券发行表明，年内迄今出台的监管举措并未导致开发商融资全面暂停。这是因为监管机构选择了较为精细的办法为市场降温。例如，银保监会5月发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称23号文），严格融资活动监管与金融风险管理。银行间市场交易商协会6月进行了窗口指导，据媒体报道此举叫停了一些开发商的债券发行。此前数月一些二线和强三线城市土地价格大涨，土拍成交价格溢价多超过25%。
    不过，标普认为近期的监管措施仅会影响有限的一小部分开发商，且监管措施聚焦于土地融资。因此房地产市场的总体供求应不受影响。
    梁蔚表示：“随着监管措施发挥效应，受评开发商的信用状况可能进一步分化。大型开发商可能获益于较高的财务灵活性。而那些土地储备规模较小、融资渠道较窄的小型开发商则由于补储压力，流动性与再融资风险可能上升。”
    回归行业本源是趋势
    “形势迫切要求资管行业进一步适应实体经济和金融市场变化，深化改革，主动作为，丰富供给，发展壮大，满足日益多样化、差异化的投融资需求。”银保监会副主席曹宇日前在2019中国财富论坛上表示。他强调资产管理行业要服务实体经济，他还透露在信托业务方面，正在起草《信托公司资金信托管理办法》等制度规则，形成以监管部门为主体，行业协会自律功能、信托登记公司市场约束功能、信托业保障基金保障机制为补充的信托业风险防控体系。
    信托业一直是资管行业的重要组成部分，截至2019年一季度末，信托公司资金信托余额约19万亿元。一位信托公司的财富经理告诉记者，从投资者的角度，受2015年股灾和实体经济下滑的影响，投向工商企业、证券投资等在内的信托产品并不受投资者欢迎，多年投资经验让投资者更“信赖”地产项目和城投项目。
    用益信托认为，从2018年以来的信托数据来看，房地产信托规模之所以能在信托业整体规模明显下降时逆势上升，主要原因在于受房地产宏观调控政策影响，开放商银行贷款受到限制，国内发债渠道受阻，转而寻求信托融资。
    但是在信托公司扩张房地产信托业务的同时，相关风险也在积聚，向证件不齐主体发放信托贷款、违规发放房地产自营贷款等问题时有发生。监管层再次强调“房住不炒”，意在遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，助推信托公司回归本源、优化结构，促进房地产市场平稳健康发展。
    银保监会发布23号文时，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
    据用益信托数据统计，2019年1至6月，集合信托市场共成立2915款房地产信托，募资规模为3791.39亿元。继23号文后，6月房地产信托成立了470只，成立规模622.87亿元，同比5月分别下降了4.8%、10.72%。
    一位信托公司的内部人士认为，短期来看，房地产信托规模增速肯定会降低，并且反映到下半年和全年数据上。未来，信托公司应该提升房地产信托领域专业化水平，扩充业务覆盖空间。此外，信托公司可以优化业务组合，避免过度依赖房地产业务。
    他认为，收紧房地产信托业务长期来看也是倒逼信托公司不能过度依赖地产业务，顾全宏观经济大格局，在服务实体经济中找到能培养出核心竞争力的业务模式。