过去十年，中国楼市受经济环境和政策影响，呈现短周期的波动。不过这两年，所谓的“金九银十”被淡化，九、十月份不一定是楼市最热的时候，“金九银十”反而有可能行情冷淡。有着“楼市风向标”之称的“金九银十”，出现观望情绪浓厚，成交持续不振，“救市”难破僵局。
    虽然“金九银十”传统强劲，每年的9、10月都是传统的楼市销售旺季。但今年以来楼市惨淡，今年的“金九银十”，不管是从政策层面，还是市场表象来看，都与以往不大相同。就像今年的秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。今年楼市“金九银十”不够理想，“金九银十”在货币放水的背景下能否成行，仍需拭目以待。
    “金九银十”历来为各大地产商所重视，尽管目前来看，一些大的地产商开始推出各种营销手段与促销措施，但由于近年来“金九银十”时间段，消费者趋于理性，效果对于大多数公司而言，并不理想。随着9、10月份供应高峰的来临，各地的成交量也有望达到年内高峰。目前，房地产业整体外部政策环境已呈现明显改观，多数城市托市政策纷纷亮相，在一些利好因素的作用下，今年“金九银十”全国的房地产销售有望达到年内高峰，但在房企的蓄客量、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，房价将维持平稳或微降的态势，楼市难言整体乐观。
    如果说，前些年地产市场在地方政策性保护或信贷政策热力护盘下，其投资风险隐匿，延迟了房地产市场风险集中的爆发的问题，但目前的情况是，房企存货量剧增、资产负债率创新高与现金流等敏感数据，已显示到问题的严峻性。多家银行在业绩报告中表示，在经济下行压力较大的背景下，局部性和区域性的金融风险正在加速显现，部分地区房价出现变化和三四线城市房贷过热，“弃房断供”风险已经出现。楼市要想重现“金九银十”辉煌仍面临需求萎靡和库存骤增两大制约因素。
    一方面，金融政策与房地产冷暖密切相关，不管是新建商品房市场，还是二手房，信贷依然是阻碍改善型需求释放的一大核心要素。虽然目前多数银行出现放松房贷的“冲动”，但效果并不明显，下半年，银行控制信贷资产质量下滑的压力较大，而房地产必然成为银行业紧密盯防的领域之一，二套房贷放开以及首套房贷利率优惠都不是一件简单的事情。尤其在前期楼市交易量冲高后，已经显现出降温势头。首先，降息、公积金二套首付比例下调等政策对楼市的刺激效应越来越弱；其次，二手房市场的买卖需求在经历了半年多的快速释放后，低价、低税房源得以大量消耗，随着房价的微涨，目前不少改善型购房需求都面临着房屋出售难题，有些不免税的房源甚至挂牌两三个月都无法顺利出售，也在一定程度上造成了成交量的减少。
    另一方面，在“金九银十”这个时段里，房企能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是实现房企年度销售业绩指标与市场“千方百计消化库存”较大的关键。尤其是在今年“金九银十”的敏感周期内，更大程度的是消化库存式的促销，但由于购房者的不断成熟，房子这一消费品的消费欲望已大为降低。如果没有相关政策化解或刺激，年底资金紧张及还款背景中，会出现大量的房地产公司危机事件，进而波及相关行业与市场投资，此类因素将对“金九银十”楼市成色构成极大挑战。
    目前虽然楼市及信贷政策宽松政策并无实质性趋紧态势，但力度和速度仍需要加大。渐进式的放松对市场心理的恢复效果有限，市场复苏所持续的时间依赖后继信贷的支持。这决定了9、10月出现爆发式的量价齐涨局面机率不大，且“金九银十”之后房地产销售极有可能又将进入萧条期。对于上市房企来讲，在“金九银十”这个时间段里，在银行信贷政策变动的市场背景下，房企势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”的业绩，在加大推盘力度抬升房价的背景下，使“以价换量”市场态势出现阻滞。2018年的“金九银十”整体表现预计将是在价格进一步分化的前提下，成交量逐步复苏，但却难以再现过去2016年的火热。或许今年的“金九银十”将表明，国内楼市已真正进入由市场调节的“新常态”。