■本报记者文雪梅
    去年以来，中央层面陆续出台了一系列整治银行业市场乱象的管理措施，打出一套组合拳，为的就是促进去杠杆、加强对市场的监管。为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，将综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等乱象将会得到进一步控制。
    在这一大趋势之下，与之息息相关的房地产金融市场势必会受到较为显著的影响。
    2017年12月，在北京举行的中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调：防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首，还明确了稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。
    2018年伊始，证监会、银监会和保监会相继发声，再度释放监管从严信号。
    仲量联行投资研究部副总监周瑛认为，银监会近期的监管措施的确从不同角度进一步收紧了房企的融资渠道，但融资渠道收紧之后，将会有更多流通能力强的物业进入市场，寻求变现。从这点看，未来在经历一段时间的沉淀后，大宗物业交易市场将会重新活跃起来，对于资金充沛的投资者而言将迎来更多机会；另外一些资金链相对紧张的开发商则有可能面临其不良债权、资产被银行打包处置的状况，对于那些青睐此类拍卖资产的投资者而言，这将会是不错的投资机会。
    周瑛强调，中央政策和经济环境的新变化，对于房地产金融市场的影响无疑将是巨大的：“整体经济都在降杠杆过程中，所以除了传统的融资手段，开发商未来一定会更多着眼于新型结构性融资工具，比如房地产资产证券化会有很大发展空间。此外，从长远看，更为严格的监管有助于促进市场健康稳定发展。”
    在2017年下半年多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，国内市场融资成本上升，融资审批趋紧，多家房企开始寻求海外融资渠道。比如瑞安房地产、建业地产以及雅居乐与近期发行的票据及优先永续证券，年利息均在6.5%-7.0%之间，远高于去年同期4.2%-5.5%之间。
    随着国内及国外整体市场的融资成本的迅速上升，传统融资渠道的融资难度加大，市场参与者亟于寻求新的融资渠道。受此推动，房地产金融市场将迎来蓬勃发展之势。
    在防风险、稳增长的基调下，仲量联行预计房地产市场将加速整合。随着市场融资难度加大，品牌房企的融资优势得以凸显。
    根据克尔瑞的数据显示，2017年全年品牌房企中TOP10的房企集中度（销售金额）达24.1%，相较于2016年上升了5.8%。而top100的品牌房企集中度更是大幅上涨了10.7%，达到55.55%，首次超过一半。
    仲量联行中国区研究部总监周志锋认为：“大浪淘沙，经过这一段时间政策和市场的考验，一些拥有优质品牌背书、成熟全面融资渠道的品牌房企将会进一步扩大市场份额。”
    除了政策和经济环境的变化，影响房地产金融市场的另外一大关键因素是房地产物业市场本身的发展状况。
    首先，物业投资收益率的走向会影响投资者的选择。过去一段时间以来，由于全球央行的放水，房地产物业投资的收益率持续走低，但随着2017年下半年以来全球央行的政策开始转向，全球融资成本都进入了上升通道，这意味着投资物业收益率进一步下降的可能性很低。
    周瑛指出，不同的物业市场蕴含不一样的投资机会：对于办公楼市场而言，一线城市新兴区域表现活跃，二线城市升级需求显著。虽然整体一二线城市项目供应程度仍维持在高位，但由于市场需求持续不减，预计办公楼市场的未来发展呈看好趋势。
    零售物业领域，奢侈品市场持续回暖，国际轻奢品牌也将继续在中国市场选择性扩张。新零售概念持续在中国发酵，电商从线上向线下拓展，其中“线上+线下+物流”模式租赁需求活跃。餐饮等体验型消费扩张活跃。
    新零售概念的又一积极影响便是对中国物流仓储市场的进一步加温，受电商线下物流用地需求扩张的推动，继一线城市和重点卫星城市之后，二三线城市配送中心的物流用地将继续成为热点。
    受融资成本上升影响，就买家属性来看，预计在当今的市场下将会与去年相比发生较大的转变。拥有充足资金的买家如险资、已完成资金募集的内外资基金等将会重新活跃于市场。
    值得一提的是，除了传统的物业投资市场，一些新兴领域有望成为未来一段时间的市场热点。仲量联行认为，长租公寓就是其中的佼佼者。
    长租公寓的最大优势是坐享政策和金融红利。在政策层面，2017年7月20日，住建部会同八部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。十九大报告也提出“房住不炒”的概念。随后，各个地方政府都出台了相关的租赁政策，比如上海规划“十三五”期间要提供70万套租赁住宅。
    另一方面，长租公寓金融化自2017年10月后取得了飞跃发展。2018年2月2日，国内首单达到百亿级规模的REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得审议通过，产品规模100亿元，这也是截至目前租赁住房领域最大规模的证券化产品。
    目前政府大力推动发展长租公寓，并鼓励国企发挥主导作用，但多元化供应主体的局面正在形成，诸多房企布局其中，企业既可以寻求和国企合作，也可以在存量市场挖掘更多的机会。