最近，财政部部长肖捷撰文提出，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。一石激起千层浪，有关房地产税又成为近日人们最关注的话题之一。
    房地产税在西方发达国家确乎是一种比较好的税收，给地方政府提供了稳定的财源。我国开征房地产税的脚步日益逼近，但房地产税的一个关键问题仍然没有解决的方案。这个关键的问题就是，征收房地产税，土地出让金何去何从？
    目前拟议中的房地产税，由土地税和房产税构成，而土地税尤其占有绝对比重。城市住房的建设成本并不高，而现在大城市的房价构成中，土地价格（政府收取的土地出让金）占到六七成甚至更高。肖捷透露，未来的房地产税按照房屋的市场评估价征税。随着时间的流逝，地面上的建筑物会折旧破损，其残值处于不断贬值之中；而不可再生的土地则永远处于稀缺状态，价格会不断提高。随着地价的上升，住房评估价格当然会不断上升。这样，土地税在房地产税中的比重将会越来越大，房地产税的主要构成部分是土地税而不是房屋税。弄清楚土地税是否属于重复征税的问题至关重要。
    房地产税中最重要的是土地税，但由于房主不拥有土地所有权，只有有限年份的土地使用权，因此，房地产税中的土地税，实际上是土地使用税。而在购买住房之初，购房者已经缴纳的巨额土地出让金则是土地使用费。已经一次性总额缴纳了巨额的土地使用费，此后又分年度缴纳土地使用税，是不是属于重复征收？虽然一种叫作费，一种叫作税，但都是由地方政府征收，都是针对住房的土地，都是由房屋持有者缴纳。这几乎完全一致的两种征收，除了一种是批发，一种是零售外，没有什么不同。显然，土地出让金和土地使用税，是同一种性质的征收，是重复征收无疑。
    那么，是不是因为作为地主的国家征收的土地出让金太少了，不够用，作为管理者的政府必须另行征收土地使用税弥补不足？
    实际上，地方政府是唯一的地主，垄断土地，导致土地价格非常高昂，地价已经占到房价的六七成甚至更多。可以看看近些年土地出让金与中国第一大税种增值税的比较。土地出让金：2014年4.29万亿元，2015年3.37万亿元，2016年3.7万亿元；增值税：2014年3.08万亿元,2015年3.11万亿元，2016年4.07万亿元。经过对比可以知道，土地出让金曾经远远高过第一大税增值税。
    总之，土地出让金问题与房地产税的关系问题，当是房地产税的核心问题之一，土地出让金与房地产税不可共存，只能选取其一。要么废除土地出让金，开征房地产税；要么继续收取土地出让金而不开征房地产税；要么新房新政策，老房老政策，已经支付土地出让金的不再缴纳房地产税，而尚未支付土地出让金的新买主，则不再支付土地出让金，而以每年缴纳房地产税予以替代。