随着拿地成本上升和行业竞争加剧，中国房地产企业或将越来越多地采用联合控制实体的模式，但此种经营模式存在风险。标普全球评级于今日发布的报告《中国房地产开发企业联营模式的优势与风险》如是表示。
    “通过联合控制实体的经营模式，房地产开发企业可减轻项目融资压力，实现合作企业之间的优势互补，还能够减少土地拍卖中面临的竞争，并降低高地价项目带来的投资集中度和财务风险，”标普全球评级分析师廖美珊表示。“但是，联合控制实体的低财务透明度为我们评估房地产开发商的信用质量带来了困难。”
    联合控制实体可能会给房地产开发企业带来大规模或有债务，且有可能被用来粉饰财务状况。在近期绿地控股集团有限公司（绿地集团）的事件中，因联合控制实体的合作企业未能偿还到期债务，绿地集团可能需要偿还按照持股比例划定的额定债务以外的更多债务。此外，如果房地产开发商在项目后期回购联合控制实体股权，则有可能造成粉饰财务报表的嫌疑。这是因为通过股权回购，房地产开发商可整合项目资产并将全部利润入账，而不需要把回购之前的联合控制实体债务纳入资产负债表。
    我们认为此种经营模式还存在明股实债的风险。在一些案例中，联合控制实体的合作方为赚取固定收益的未知身份的个人或金融公司。合作伙伴之间通常存在回购协议或收益保证。
    “多数情况下，相较可能衍生的风险，联合控制实体带来的好处要更多。然而，如果没有提前了解并全面分析风险，投资者可能会遭遇意料之外的糟糕情况，而且长期而言，开发商在融资渠道和商业信誉方面可能会陷入不利境况，”廖美珊表示。
    针对大部分销售额来自联合控制实体的受评中国房地产开发商，标普全球评级运用综合非并表项目后的“穿透式”方法来评估其信用水平。我们将表外的联合控制实体债务、收入和息税及折旧摊销前利润（EBITDA）计入在内，推导得出开发商的信用比率。
    但是，该评估方法严重依赖公司对表外项目的信息披露，例如联合控制实体层面的债务、EBITDA和现金流。我们相信，随着投资者对信息披露的意识增强，公司将不得不加大名下联合控制实体的公开信息披露并提高其透明度。
    “我们将联合控制实体项目并表后，房地产开发商的信用指标普遍改善，”廖美珊表示。“主要原因在于，通常是由母公司为购地支出提供资金来源。母公司动用内部资源或外部融资购得土地，之后再将土地资产注入联合控制实体。联合控制实体转而可用土地作抵押获取工程建设融资。因此，联合控制实体的杠杆比率比母公司低。”
    但是，一些情况下，联合控制实体的杠杆比率却比母公司高。例如，有些开发商通过联合控制实体，借助资产管理计划或提取信托贷款募集到资金来支付地价。工程建设融资（通常源自于银行）之外，加上该笔借款，使得联合控制实体的杠杆比率高于母公司。