北京的城市定位与规划建设，从来不是个小事情。
    5月17日，中共北京市委十一届十四次全会召开，研究讨论《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》（以下简称《总规》）。
    会议公报有两句话笔者最关注：共同建设以首都为核心的世界级城市群；确定北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定控制在2300万人左右。
    城市群不是个新概念，但“世界级城市群”，是最近提出的；“以首都为核心的世界级城市群”则是最新提法。
    中国作为全球第二大经济体，围绕最发达的京沪深穗港，建设几个世界级的城市群，是各类资源秉赋凝聚而成的结果。以首都为核心的城市群，粤港澳大湾区城市群，长三角城市群，是完全有资格成为世界级城市群的。
    笔者理解，以首都为核心的世界级城市群，至少包括了首都核心区、北京主城区、北京城市副中心、雄安新区和天津、廊坊等。北京的非首都功能正在加紧疏解，雄安新区是其集中承载地，北京城市副中心则是北京市行政机关所在地。
    北京的非首都功能疏解，必然也伴随着人口的疏散。最重要的，是首都核心区人口的疏散。前述《总规》确定，北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定控制在2300万人左右。也就是说，到2020年后，北京市常住人口基本就不增长了。这无疑将极大地缓解北京市的公共资源压力。
    据新华社报道，雄安新区远期规划人口为200万至250万。随着雄安新区建设的推进，它对北京的人口产生的不仅是一种疏散效应，而是一种吸引效应。不止于现在北京企事业单位搬迁带动的人口迁移，更重要的是，一座全新的科技新城、智慧新城，对优质人才具有天然的吸纳力。
    我们国家是个人口大国，相应地，特大城市群、世界级城市群的人口总量、人口密度，很可能要高于其他国家的同类城市群。城市群的效率取决于它的功能分布、产业和人口布局。功能不清晰，产业和居住严重分离的城市空间布局，已被证明具有很强的离散效应，弊端很大。从这个意义上说，前述北京《总规》是对城市功能的重新厘定和再规划。
    城市群的交通应该是通畅的。纽约与新泽西之间的交通，主要是高速公路，这与新泽西人口密度不高有关。但在我们国家，人口密度较大的特大城市群和世界级城市群，城市与城市之间的交通连接，应该是通过轨道交通。以首都为核心的世界级城市群，已经交付运营和规划建设的轨道交通，包括了高铁、城际铁路、专线铁路和快速铁路等。
    在此基础上，笔者建议，条件允许的我国几个世界级城市群，轨道交通应尽可能同城化，也就是，通勤化。这方面，还是要举东京城市群为例。某个白领从横滨的鹤见区到东京的涩谷上班，可以准确地知道自己坐哪条线的某一趟车不会迟到。
    坐高铁实现通勤，不现实。班次不够密集，交通成本也偏高。而要实现高铁向区内交通的通勤化，投入是巨大的。其中还有一个投入效率的问题。这是一个与城市财力相匹配的循序渐进的过程。但前瞻性的远期规划可以先行考虑。
    城市空间布局和功能的调整，绝非房地产概念，但也不可避免地会影响到房地产市场。
    香港地政总署5月16日公布的土地招标结果，恒基兆业以232.8亿港元获得一幅地块，折合人民币47.7万元/平方米。而内地最贵的上海一幅地块，也只是10万元/平方米。比照香港，北京上海的房价是不是还有很大潜力？
    真是没有多大可比性。且不说商业环境不同，企业办公需求不同，单说土地供应，香港与内地几个一线城市，就不可同日而语。
    以北京为核心的城市群，实际上是从北京跳开来，不再只是聚焦于四环或五环内的北京，空间布局就完全打开了。举个例子，城市群的土地供应可能是北京城区的5倍甚至10倍，住房的需求与供应，房地产市场模式也会发生重大变化。