中国证券投资基金业协会（下称基金业协会）近期发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，禁投房地产的私募资产管理计划包括委托贷款、信托计划、其他金融产品和名股实债产品。
    基金业协会还称，禁止私募资产管理计划投资于房价上涨过快热点城市的住宅房地产项目，目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。标普全球评级表示，短期内中国政府可能会继续调控房地产市场，以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位，或将引发进一步的紧缩政策。
    东方证券分析师唐子佩认为这是中央房地产调控工作与证监会“新八条底线”的再一次具体落实。
    在2016年12月底，中基协小范围下发了对私募资产管理计划备案规范第4号内部征求意见。此次明确要求，私募资管计划不得向房企提供用于支付土地出让价款或补充流动资金的融资，不得投资于热点城市的普通住宅项目。首先，对于这部分热点城市的普通住宅项目，资管计划均不予备案；其次，无论是否为热点城市，资管计划均不得为房地产企业提供土地出让价款或补充流动资金的融资,即需要有具体的投向项目。与此同时，4号文再次强调了向下穿透原则，确保资金的最终流向符合监管要求。
房地产市场投机活动受到抑制
    “我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。”标普全球评级信用分析师黄馨慧对记者表示。
    她认为，过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。
    黄馨慧表示：“2017年开发商取得良好合同销售的能力及其土地储备质量，将成为开发商之间更显著的区分因素。”
    标普预计市场整合将加速，大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行能力，即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快，强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦十分重要。
    尽管2017年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中长期住户贷款同比增幅仍达到32%，环比去年12月增幅达到49%。这表明尽管目标城市的销售已降温，但楼市热度已蔓延至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策，以抑制房地产市场投机活动。
    1月中国房地产开发商销售业绩分化表明，2017年受评开发商的信用状况可能两级分化。开发商的个体业绩表现和财务状况，而非整体行业趋势，可能成为关键评级要素。
    利好信托主动管理业务
    资管监管再次收紧，信托主动管理或迎来业务回流。对于房地产信托融资的监管要求，主要是2010年11月银监会发布的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，设置了房地产信托融资的“四三二”要求，这一监管规定也延续至今。东方证券认为资管监管再次收紧，信托的监管力度基本维持不变，在不考虑总量变动的情况下，房地产信托融资有望迎来发展机遇。截止到2016年三季末，投向于房地产的信托产品规模为1.35万亿元，占比8.45%。随着银根收紧，资管监管加严，这一比例有望获得提升。
    资料显示，信托贷款占社会融资规模比例不断提升，信托发展机遇逐步验证。从新增数据来看，2016年1月，新增信托贷款552亿元占新增社融的1.59%，2017年，这一比例提升至8.49%；从存量数据来看，2016年1月，信托贷款存量5.51万亿元，占社融比例3.9%,2017年，信托贷款存量6.59万亿元，占比提升至4.1%。资管收紧所带来的信托业务回流逻辑，正不断得到验证。
    禁止“明股实债”，且明确股权投资不受此次文件限制，“真股权”项目有望成为发展趋势。股权化意味着资金不再以贷款等固定收益的形式发放给融资者，而是以股东的形式参与，根据项目公司的盈利情况获取浮动收益。出于规避监管与报表调节等原因，“明股实债”类产品屡屡出现，这类产品有着较高的法律风险与信用风险，一直是监管的重点打击对象。唐子佩表示，4号文明确禁止“明股实债”，并提出股权类投资不受此次新规限制，由此可看到监管层的引导方向，即“真股权”的业务模式受到鼓励，这也符合金融去杠杆的中央政策导向。事实上，无论是资管还是信托，“真股权”都已经成为重要的产品趋势，未来也有望成为整个泛资管行业的发展方向。
    东方证券认为1月信托贷款占社融占比持续提升，预计信托(包括通道和主动)逐渐成为更核心的融资渠道，预期对应基金子公司和券商资管相应职能的弱化。