为了更好地在行业内推广标杆企业的先进经验及优秀做法，全联房地产商会行业最佳实践案例研究中心通过相关行业组织及机构、专家推荐，以及专家联合评定，遴选出行业企业在某一特定领域或企业发展方面的最佳实践，并通过案例交流、宣讲及"走进最佳实践"研究基地的方式，向全行业进行推介，以提升行业在某一领域的整体发展水平
    为响应中央供给侧改革的号召，推动中国经济及房地产领域的结构转型升级，近日，由全联房地产商会、清华校友房地产协会联合主办的“服务·家——中国房地产供给侧改革论坛暨CRECC（全联房地产商会）双创最佳实践（北京站）推介会”在京举行。
    为了更好地在行业内推广标杆企业的先进经验及优秀做法，全联房地产商会与精瑞人居发展基金会联合设立全联房地产商会行业最佳实践案例研究中心，通过相关行业组织及机构、专家推荐以及专家联合评定，遴选出行业企业在某一特定领域或企业发展方面的最佳实践，并通过案例交流、宣讲及“走进最佳实践”研究基地的方式，向全行业进行推介，以期提升行业在某一领域的整体发展水平。本次活动上CRECC2016首批近30家双创最佳实践范例进行了集体亮相。
    全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生，全联房地产商会副会长、当代置业总裁张鹏，全联房地产商会副会长、清华校友房地产协会秘书长张雪舟，北京华业资本董事长徐红，清华启迪控股高级副总裁、启迪金控集团CEO叶天放，苏宁金服集团副总裁黄金老等嘉宾出席了此次活动。会议由全联房地产商会秘书长钟彬主持。
    聂梅生：
    房地产市场改革的深水区
    房地产的供给侧改革无非是三件大事。
    第一，地根问题。首先，建设用地是从农村的集体建设用地招拍挂转过来的，不能入市、同地、同权、同价的农地在土地供给上永远有问题。其次，招拍挂制度。招拍挂虽然对市场起到了很好的作用，但同时也推高了地价。如果不能改进和创新，房地产市场依然走不出瓶颈。最后，如果70年土地使用权不能变的话，在地根方面的三个供给侧改革就无从谈起，整个房地产的下半场仍然受它的困惑。
    第二，银根问题。房地产银根部分主要是两个：一个是开发贷，一个是个贷。如果不能从间接的房地产融资变成市场上的直接融资，房地产市场的根本问题仍然得不到解决。所以应该加大直接融资的比例，同时使房地产整个金融供应链能形成一个链条。
    第三，税收问题。房地产市场现在确实到了深水区，如果不改变这三件事，下一步仍然走不出来，并且会非常困难，住宅用地的价格会越攀越高，今年仍然出现很多地王，这跟供给不足有很大的关系。
    目前，房地产开发的销售利润率发生了很大的变化，从2014年开始，房地产开发业的平均销售利润率只有10%。供给侧改革当中产能过剩的部分更糟糕，和以往相比，下降了10个百分点，这样一来企业的重组、并购就不可避免了。2016年房地产海外投资迅猛发展。截止到6月份，房地产对海外的投资已经超过去年全年。所以，房地产企业必须要面对新局面，并展开新的思考。
    在“新常态”下，房地产商应该怎样去思考？经济结构改革是要把投资放在消费、服务、内需上。经济结构的调整就是第一驾马车和第三驾马车之间的转换，和第二驾马车的进出口关系不是太大。原来的思维是在产业链上，现在要变成服务业主导，房地产商面对的不再是产业链上的个体企业，而面对的是具体的业主。这对开发商来讲是不习惯的一个商业模式和思维模式，但也是新的开始。
    在当今，金融创新和“互联网+”无所不在。逐渐形成了互联网大数据、金融创新和市场蓝海相结合的思路，出现了像候鸟旅居、移动医疗、云看护、云家政等各种各样的APP，和金融相关的，出现了产业基金、私募股权基金方面的企业众筹、客户众筹、资产证券化等。金融创新也出现了新的业态，并且带动了养老产业。房地产企业应该去向市场蓝海争利。
    在运作模式上，应该把公益基金、投资基金、项目、投资商、政府、专业机构相结合。经过这两年多，清华校友房地产协会把这个新的商业模式梳理了一遍，现在由于机构养老部分把孵化器部分做完了，正在推广。现在的社区养老商业模式还不是特别清楚，前段时间开发商对物业管理公司很感兴趣，收购了很多，也有一些金融机构在做这件事情，但是走下去有很多的问题。清华校友房地产协会成立了一个社区服务研究会，虽然不太深入的接触，我都觉得和原来的设想不太一样，发现这一块的业态一时半会儿还不是能很快的可以上接互联网下接金融改革。但是它的商业模式要去考虑，怎么样做这件事情？先聚量，为什么要先聚量？是因为最近国家出了一堆政策支持社区养老服务中心，尤其是近期政府讲到养老的事情，重点放到居家养老。现在各个城市都动起来了，比如北京市曾经做过日间照料、老饭桌，这些不行了，又重新撒钱，又重新支持。只有聚量以后，才能上面对得上互联网，下面对得上金融，如果没有量，只有一个社区，基本上就亏损。现在有很多APP把社区养老和居家养老整合起来，上面对接互联网，下面对接金融创新就很容易了。原来是反过来先把钱找到，用钱去铺路这件事情需要我们重新审视。
    社区养老市场规模非常大，现在有17万家物管公司，把中国的小区、中国物业管理的覆盖面下到每个人，这个面是非常大的，政策环境非常有利。除了这些政策以外，最近还不断的出一些新的政策。房地产企业要迎着市场的需求，迎着中国的老龄化，迎着中国的政策而上找到对的商业模式。前几年有些企业做得很辛苦，现在应该是迎来了甘露，迎来了及时雨。
    因此，清朋华友学子园做了三件事，第一件事讨论眼下的商业模式，赚钱还是亏钱，原来设定的商业模式对不对。第二件事是文化养老，在服务当中分为两大块，一是精神方面的服务，一是身体方面的服务，力争做到文化养老。第三件事将要做到的就是让老人颐养天年。
    张鹏：
内部创业是房地产业发展新端口
    当代置业最近一段时间有一些新的思考，作为一个地产公司在今年下半年和未来几年连续发展的过程中，如何找到新的端口？我认为内部的创业尤其是创业的思维模式比行业更重要。重要的是要深刻的了解“双创”所带来的对企业、对行业，包括对市场环境的影响。
    从增量市场到存量市场，从产品为王到客户思维，从低频的房地产买卖到空间运营、客户运营这样一个高频的服务时代，企业再往下要做点什么？2016年到未来三年会有三个突破：第一，产品突破。这个就是供给侧结构性改革，客户一定要参与到投资房地产开发的产品设计的端口。第二，融资结构的突破。从短期到长期，从债权转向股权，从间接一并走向直接，谁的融资结构多样性，融资成本低，而且持续、综合的回报高，这样的企业能走得更长远。第三，客户运营的突破，企业能给客户提供一个什么样的空间很重要。
    同时我们也在思考企业核心专长是什么？房地产企业一定是一手抓房地产金融的机遇和变革，一手抓互联网，这样的结合可以为企业延伸出特别多的商机。
    金融和轻资产孵化相结合，不得不提到三个模式：第一，当代置业最近要和几个金融机构发起一个并购基金，对于地产商来讲，它是一个资金池；对于投资商来讲，它是一个项目池；对于资金提供者，它是一个可持续的回报池。第二，绿色房地产的产业基金，就是把房地产上下游的合作伙伴用资本的方式、股权合作的方式，共同在土地回报上获取收益。第三，和金融脱媒有关系，2004年当代置业做了一个以众筹作为起点的项目，现在已经逐步转变到VR和AR，但是众筹模式有效的一点是，提前聚集了精准的客户和筹集了一部分资金，众筹实际上是P2B的模式，在相当一段时间里还是先进的生产力，这方面还要加大去研究和孵化出新的商业模式。
    当代置业正努力的践行绿色金融生态圈，把地产、房地产上下游、移动互联、大数据紧密的结合起来，从过去的绿色建筑到绿色住区，再到绿色生活方式的不断运营，这些变革给了当代置业生存下来、发展起来的土壤和容器。在这个土壤和容器上如何创业？这是当代置业在两年之内集中思考的模式。我曾经整理过一份资料，做完一个房地产项目大约300份的标准合同，有400多个跟C端、跟B端合作伙伴的端口。在主业的房地产价值链的过程中，从大的角度把它放成三个端口，风口下面找端口，这个需求可以让房地产商挖掘到很多商机。
    尤其是这两年，好多房地产企业的思路都是从主业去孵化创业，从创业反哺房地产开发的主业，把它分成了三个平台，一个是创业生态的自持矩阵，就是过去所讲的实业，酒店、公寓、会所等。第二是创业生态的孵化矩阵，有钱有地有客户，能延伸出多少创业项目？第三是创业生态的投资矩阵，绿民投产业链基金在房地产开发的过程中获得回报，把轻资产、重资产、资产、资本很好的结合在一起，还解决了过去房地产上下游合作伙伴甲、乙双方关系的问题，以后将不再是甲乙方关系，而是共同去向市场要资本、要钱。
    另外，当代置业还做了一个保里基金，保里基金是解决短期资金的应付、应收、资金的需求，但是我认为最重要的一点是，在绿色房地产开发绿色金融生态中，建立起了一个绿色金融的信用评级体系，大家不用再漫长地去谈判才能达成共识。重要的是，这两年绿色债券风起云涌，当代置业毕竟是一个绿色科技地产的公司，数百万的绿色项目随着整个政策的有利，在下半年积极的发出第一支绿色金融债券。从三年前当代置业做的海外金融，为当代所开发的社区里的客户提供EB+5、养老、移民、医疗等海外一揽子综合性的服务，撬动了大约六个项目。
    黄金老：
    如何降低企业融资成本
    苏宁金融的发展特色，全渠道，更安全。所谓全渠道是线上和线下都有。依靠全国1700家门店和全国的第三大店商苏宁易购，线上和线下来发展互联网金融。
    苏宁金融做了一笔贷款叫做商业自持贷款，银行做房地产贷款无非做四类：土地贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和资产自持贷款，证券化把贷款由银行变成投资者。与门店的租金和门店物业的升值作为投资回报来发行证券，受到投资者的欢迎。今年把门店扩张到创投，苏宁本身是一家重资产公司，很多资产都可以证券化。证券化最核心的一点是，把不流动的资产变成流动的资产，由单一的资产来源变成多元化的资产来源，特别是在房地产领域，房地产领域有稳健的回报。
    苏宁一年多来筹集了8个多亿。2015年8月18日苏宁众筹联合绿地和苏宁置业推出818元房产众筹，6天时间吸引44万人关注，1535人参与众筹项目，认筹金额1255万元。还有“途客”众筹，以前投资酒店是通过线下，面很窄，通过这个，很快的认筹了401万。苏宁做的候鸟绿居消费众筹，原理和消费宝一样，你投了1万块钱，有优先的消费权，当你没有消费的时候，我给你稳定的回报。把消费和投资结合起来，有消费的，获得一定的折扣，没有消费的，获得稳定的回报，所有的投资都是一个组合。特别是最近和房地产业相结合做出了一个好房宝，购房宝和应收账款融资，实践证明大大降低了企业融资成本。