北京新兴商务区成写字楼租赁主力

    “在上半年写字楼租赁市场中，民营科技企业，包括中小企业，表现更活跃，他们扩租并不多，主要是抓住当前的机会窗口搬迁升级。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在接受记者采访时表示。
    据世邦魏理仕最新发布《2023年上半年北京房地产市场回顾》，2023年上半年，写字楼市场TMT、能源基建类行业需求向好，新兴商务区成全市去化主力；零售物业市场供给侧去旧迎新，客流复苏带动市场活力，租金止跌回稳；商务园区市场TMT行业重返新租主力需求，区域之间空置分化明显。
新兴区域写字楼成企业降本优选
    2023年第二季度，北京写字楼市场迎来上半年仅有的三个新项目交付使用，新增租赁面积14.6万平方米。“上半年有不少项目入市有所延迟，所以新增供应量只是达到我们预计今年总量的1/5，还有80%的供应量会在下半年，尤其是第三季度集中入市。”孙祖天说。
    报告指出，市场问询量和带看量经历第一季度的集中释放后，本季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，仍低于2022年季度均值。
    从行业表现来看，第二季度TMT板块特别是人工智能、软件开发等细分赛道，新租需求释放，位列第一。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业升级搬迁及扩租活动表现持续向好。
    第二季度，全市净吸纳量由负转正，其中新兴商务区净吸纳量本季为4万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。孙祖天表示，当前企业普遍追求降本增效，新兴区域写字楼成本优势突出，成为企业优选。
    不可忽视的是，写字楼市场去化压力依然严峻。第二季度，平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元。上半年，全市平均租金同样本比累计下跌1%。
    世邦魏理仕华北区办公楼部执行董事袁慧表示：“下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。”
零售物业市场需求稳中有升
    2023年第二季度，北京零售物业市场外围区域迎来西三旗万象汇、京西大悦城等新项目以较高上铺率开业。至此，上半年总新增商业零售物业体量32.7万平方米，全部位于非核心区域。同时，多个老旧零售物业启动闭店改造，越来越多商业体面临转型压力。
    报告指出，在新增项目红利和既有项目去化的共同带动下，北京零售物业市场空置率季度环比下降0.5个百分点至8.1%。
    值得关注的是，第二季度零售业首店经济持续发力，新增项目、核心商圈及社区属性较强的购物中心皆有众多餐饮及零售的北京或区域首店落位。从业态来看，餐饮需求回暖较快，占据总新增店铺数量的40%。此外，服饰鞋包、轻奢商务及运动休闲合计占据总新增店铺数量的27%。上半年，餐饮、服饰鞋包及茶饮果汁位列零售物业租赁需求前三名。
    此外，第二季度品牌选址活跃度有明显提升，但实际转化落地依旧谨慎。孙祖天分析：“随着消费结构的变化，品牌表现和租赁需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。”
    世邦魏理仕华北区京西办公室资深董事宋津楼表示：“下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业体，项目大多处于非核心区域，在餐饮、家庭、娱乐体验等业态上将为所在商圈注入新元素和活力，但集中的供应量也将带来较大的招商压力。”
大模型发展或将拉动商务园区市场
    2023年第二季度，北京商务园区市场迎来东升子市场总体量为25.5万平方米的一个新项目入市，该项目定位为人工智能、智能制造、软件和信息服务业。至此，上半年商务园区市场共迎来39.6万平方米的新增供应，均为研发办公属性的物业。
    本季度全市商务园区市场净吸纳量为2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正，但上半年净吸纳量仍不及去年同期。互联网头部企业大面积腾退现象明显缓和，TMT行业新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放需求。
    第二季度，全市商务园区空置率环比上升0.2个百分点至20.1%。从细分子市场来看，中关村软件园在TMT企业扩租以及周边老旧楼宇租户升级搬迁需求的带动下，本季度净吸纳量自2022年以来首次转正，空置率环比下降3个百分点至22.5%，但在紧邻的上地子市场，中小科技企业的腾退现象还在继续，使得空置率持续攀升并首次突破20%。电子城是另一个受TMT企业退租影响的子市场，叠加新租需求持续低迷，连续第五个季度录得负吸纳。而多元化产业发展的经开区以及国企聚集的丰台科技园子市场，上半年保持韧性，承接生命科学，航空航天，轨道交通和硬件科技等产业新增需求，经开区空置率降至20.6%，而丰台科技园空置率更是降至历史最低的8.3%。
    报告指出，第二季度全市商务园区租金报价同样本比环比下降1.1%至每月每平方米161元。尤其泛中关村集群业主加大租金降幅，同样本比环比下降1.5%以刺激市场新租需求。
    “近期AI大模型热度持续升温，相关产业将对商务园区市场产生较大影响，但还需要一段时间。”孙祖天表示，企业前期研发投入对租金较为敏感，而在商务园区获得优惠政策的机会更多。随着AI大模型研发投入不断加码，下半年相关企业将在商务园区陆续释放租赁需求。