旭辉净利润破百亿凭什么？

    旭辉控股近日公布2020年年度业绩，2020年营业收入实现718亿，同比增长27%；净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%。实现营收和利润双增长的同时，有息负债总额仅增加1%。期内，净负债率64%，维持行业较低水平；加权融资成本5.4%，为三年来最低。公司2020年每股派息0.4港元，维持35%的高派息率。
    “三道红线”下，这是一份漂亮的成绩单。“林氏三兄弟”董事局主席林中、副主席林伟、CEO林峰罕见同框出席业绩会。林中称：“长效机制下平稳发展的新长周期，是稳健均衡头部企业的黄金时代。”
    营收近三成，净利润破百亿，这是如何做到的？大概要归功于其自2018年以来实施的多元化拿地策略、城市深耕战略、长期主义之举和提升经营性收入思路。
多元化拿地策略与城市深耕战略
    从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%。
    通过多元化手段获取的地块中，不乏成都、长沙、天津等优质城市。其中，旭辉通过一二级联动，在成都城南、城西连落两座TOD项目，总货值达148亿。通过收并购获得长沙雨花区国悦府项目，对应货值44.5亿，销投比3.1倍。联动旭辉教育IP，获得天津滨海核心地段项目滨海江来，总货值59.3亿，并在该项目上引进华师大附属九年一贯制学校，推动板块价值全面提升。
    商住联动也为旭辉带来了住宅产品的畅销溢价。2020年至今，旭辉获得12幅商业综合体，大部分紧邻轨道交通沿线。合肥旭辉翡翠江来首开销售19.6亿，成都旭辉广场首开销售15.9亿。
    旭辉2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，这都为后续的利润实现提供了保障。
    目前，旭辉总土储货值超过万亿。2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，新增权益地价555亿，权益比63%。其中，90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市。
    据悉，未来三年旭辉将坚持多元化拿地比例超过50%，提高投资效率。
    坚持城市深耕策略，布局有人口导入和持续发展潜力的一二线城市，这使得旭辉实现了高质量销售。2020年，旭辉实现合约销售2310亿元，同比增长15%；全年签约回款率92%，销售去化率达70%。
    旭辉2020年合约销售来源于一二线及准二线城市的占87%；其中，长三角占比43%，环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%。2020年，旭辉东南区域销售突破500亿，江苏、华北、山东区域销售超200亿，并在中国18个城市进入当地销售TOP10。
    据悉，旭辉2021年预计新开盘项目超过69个，其中，单盘货值超10亿的纯新项目就超过46个，全年总可售货值超过4000亿，其中86%位于一二线及准二线城市。
    林中发布会上宣布了2021年2650亿元的合约销售目标，同比增长15%。旭辉良好的货值结构正是这底气的来源。
长期主义之举与提升经营性收入思路
    林氏兄弟曾在多个场合一再提到旭辉的“长期主义”。“长期主义”最直观的体现即是旭辉以稳健为主基调的财务管理。
    目前，旭辉平均债务账期达4年。2020年末，旭辉加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点；净负债率64%，较2019年末下降1.6个百分点；一年内到期的短债占比仅为18%，现金短债比2.7倍。同时，旭辉2020年末剔除预收款后资产负债率为72.5%，较2019年末下降2.3个百分点。
    更值得一提的是，旭辉2020年新增融资成本仅为4.5%，境内境外均实现了融资的利率新低。
    2020年5月，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8%，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。今年1月，旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据，利率低至4.4%，创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。
    国际评级机构不断上调对旭辉的信用评级，正是与其长期稳健的财务态度密切相关。2020年，穆迪将旭辉评级从“Ba3”调升至“Ba2”，联合国际将旭辉长期信用等级由“BB+”上调至“BBB-”。同时，标普、惠誉分别确认了对旭辉“BB”、“BB”的信用评级，重申对旭辉的正面展望评价。
    关于未来，林中认为地产界不再会有黑马，但未来三年旭辉净利润还将会维持两位数增长。旭辉的长期目标是，通过持续提升经常性收入，成为投资级民营房企。
    旭辉喊出了“未来三年每年租金收入增长50%”的目标——目前，旭辉商业已储备商业综合体30余座，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米。林中透露，到2023年旭辉商业项目租金有望超过20亿。同时旭辉会每年拿出不超过拿地预算的10%，投入到持有型物业。
    目前，旭辉永升服务已成为物业龙头股。自上市以来快速发展，2020年在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%。
    旭辉永升服务也一直在探索多样化社区增值服务，如家居生活、租售业务、美居业务、经纪业务、社区工程业务、公共区域资源利用等，并不断实现各大板块的BU化。2019年房修业务BU化，2020年达成收入1.3亿元；2020年8月成立美居事业部，公司管理层表示计划3年内将美居业务做到10亿。
    2020年上半年，永升正式成为旭辉集团的并表子公司。未来，旭辉和永升将在品牌建设、人才组织体系打造、智慧科技赋能管理、市场外拓、城市服务、老旧小区升级改造、行业产业链协同（如社区养老）等诸多方面达成全面协同，进而实现从“好房子”到“好生活”的全链条打通。
    林中眼中的“旭辉之道”
    此次发布会上，林中将“旭辉之道”总结为践行ESG、合作共赢、平台生态和数字赋能。
    旭辉确实高度重视践行ESG。旭辉在行业中首创的“透明工厂”，全国落地40余座，80%都成为当地政府认可的示范工程。2020年旭辉获纳恒生“可持续发展基准指数”成份股，MSCI亦提升了旭辉ESG评级至BB。而获得德勤“2020中国卓越管理公司”殊荣，也确实反映了旭辉企业治理水平的不断提升。
    此次业绩发布会现场，旭辉还邀请了“合作方代表”银泰盛的高管。2017年，旭辉与银盛泰达成合作之时，平台公司仅布局山东3个城市，年销售额73亿。三年的合作让旭辉银盛泰平台完成了山东8城的布局，年销售额成长到原来的3倍，至2020年的223亿。
    旭辉与山东银盛泰集团的合作是其合作共赢的范本。近年来旭辉“朋友圈”快速扩大。目前，旭辉的合作规模已经从单一的项目合作，逐渐升级到与区域龙头企业的合作；合作业态上也已经从单一住宅开发拓展到商业、文体等多种业态。今年2月，旭辉与华熙集团签约，共同开发北京知名文体商业地标“华熙旭辉LIVE·五棵松”。
    在平台生态方面，近年来旭辉积极布局物业、商业、长租公寓、健康、代建等与主业相关的业务，旭辉永升服即是其代表作。
    而对于其近些年热衷推行的数字化转型，正如林中所定位的“是为了在时代洪流中夯实自我的成长”。据悉，旭辉每年投入超亿元进行数字化建设，通过数字赋能实现管理精益化。这为旭辉的未来发展提供了空间。