新房市场呈“南热北寒”格局

    2020年，一场疫情影响了房地产市场周期性走势，新房市场进入短暂停滞状态，随着疫情好转，前期积压的需求得以释放，自2020年二季度以来新房市场逐渐恢复，部分城市甚至出现了“过热”情况。
    为了保障房地产市场平稳健康发展，2020年7月以来各地接连出台收紧调控政策，旨在为楼市降温，促使房价回稳，随后新房市场结束快速上涨期，进入平稳运行阶段。2020年新房市场整体呈现出“南热北寒”的特征，城市间分化愈演愈烈。
开发投资信心恢复 销售情况持续转好
    疫后开发投资累计增幅触底回升，但仍不及2019年。诸葛找房数据显示，2020年全国房地产开发投资额预计将达到14万亿元，至近20年高点。但受到疫情下新开工、施工等不及往年的影响，增速或将回落至7.5%左右，低于2019年同期水平。
    商品房销售走出低谷，2020年底房企业绩冲刺促销售小幅翘尾。随着经济秩序逐渐恢复，市场预期转好，商品房销售逐渐走出低谷，截至2020年11月，商品房销售面积同比止跌转升，或有年底翘尾之势，临近年底房企进入业绩冲刺期，供货节奏加快，此外促销及优惠持续，市场行情好转。
    分区域来看，2020年1月-11月东部地区销售端表现良好，同比上涨5.3%，东部地区热点城市集中，如长三角经济圈、粤港澳大湾区城市楼市表现优异，楼市热度居高带动东部地区整体向好。东北地区由于受到疫情反复影响，加之产业支撑力弱，人口吸附能力差，销售面积同比下滑明显，同比下跌7.5%。
新房市场先抑后扬 后期趋稳态势延续
    新房成交呈现“低开高走、总量回调”之势。2020年一季度，面对各地售楼处暂停、工地停工，新房市场成交低位徘徊。2020年二季度各地颁布救市政策，助力市场逐渐复苏。随着市场活跃度显著提升，部分热点城市甚至出现了“过热”现象，为了保障房地产市场平稳健康发展，2020年7月以来各地接连出台收紧调控政策，旨在为楼市降温，促使房价回稳。
    在这样的背景下，新房成交结束迅速上涨期，进入平稳运行阶段。根据诸葛找房数据，2020年1-11月监测60城新房成交36547.09万平方米，同比下跌3.01%。从逐月成交走势来看，2020年11月单月成交4080.67万平方米，同比上涨10.97%，环比上涨2.59%。进入2020年末，房企为了冲刺业绩，积极推盘出新，加强营销力度，带动成交小幅上行。
    2020年房价涨幅创5年内新低，价格进入缓慢增长周期。从年内成交均价同比走势来看，自2020年二季度以来基本上呈现波动下滑态势，随着国内疫情好转，部分城市出现楼市热度过高现象，由此多地加入收紧调控的大军，房价涨幅逐渐回稳。同时，房企三道红线新规的发布，对房企带来了较大影响，促使房企为了加速回款冲刺业绩，纷纷加速推盘，加大优惠促销力度，促新房价格涨幅进一步收窄。
    2020年下半年库存高企与“强去化”共存。受到供应逐步放量的带动，导致库存逐渐堆积。但从去化周期来看，自2020年下半年开始去化周期呈现回落态势，在各地加大营销力度，积极开展打折促销活动之下，去化情况表现优异，市场去化能力较强。诸葛找房数据显示，截至2020年11月，库存达到22193.35万平方米，环比上涨1.6%，同比上涨13.6%。平均去清周期为10.4个月，较2020年6月时期的最高去清周期缩短3.9个月，2020年下半年去化能力显著增强。
    预计销售面积微降
    行业加速洗牌
    诸葛找房根据市场趋势预测，预计2021年房地产开发投资增速约在5%-6%左右，全国商品房销售面积变化速度为-1.5%-1.5%之间，销售金额同比增速下降至6.5%左右。价格方面来看，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。
    从整体来看，房地产市场在房住不炒的政策导向下，成交规模和成交均价都将以“稳”为主，分各等级城市来看，预计一线城市由于自身良好的经济基本面仍将保持其强劲的增长力，二线城市将保持稳步增长，而三、四线城市在疫情的冲击下，叠加前几年的需求透支，热度下滑是大概率事件。疫情促使城市间的分化进一步加剧，交通、医疗、商业等基本面优异的城市仍将会是房企布局的重点。
    对于房企来说，随着行业集中度逐渐提升，加上2020年三道红线新规的发布，房企的生存环境更加举步维艰。但是对于头部房企来说，或者说是对于财务状况较优，位于绿色档的房企来说，未来拿地布局等将更具优势，不排除部分房企甚至有弯道超车的机会。而对于踩线严重的高负债房企来说，未来融资或将受到严格限制，不得不放缓扩张步伐。房地产行业或将由此带来一轮新的洗牌，加速实现优胜劣汰，行业集中度将进一步提升。