房地产市场因城施策导向明显

    12月11日，中共中央政治局召开会议，分析研究2021年经济工作，会议明确指出，促进房地产市场平稳健康发展。从近期房地产市场表现来看，各省市政策逐渐趋紧，房价出现疲软，未来房地产市场走势如何？
    房价涨幅总体回落
    12月14日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，11月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4%，较上月涨幅4.3%收窄，涨势延续62个月，涨幅为2016年2月以来最小；环比上升0.1%，亦较上月0.2%收窄，为今年3月以来最小。
    具体来看，新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月持平；三线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点。
    二手住宅销售价格涨幅较上月回落或持平，市场整体较为稳定。从各等级城市来看，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月持平；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，较上月涨幅回落0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月持平。
    “各地认真贯彻落实党中央、国务院部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。”国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读说。
    诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，11月份新房价格涨幅延续回落态势、二手房价格涨幅小幅回升。同时，新房价格上涨城市数量继续减少，二手房价格上涨城市数量有所增加。整体来看，11月份房价趋于稳定，二手房表现优于新房。
    各地深化因城施策
    自7月以来，杭州、深圳、南京、东莞多地楼市政策陆续升级加码，各地方政府在稳地价、稳房价、稳预期的政策导向下，继续深化因城施策，保障房地产市场平稳健康发展。
    11月18日，住建部部长王蒙徽撰写了《实施城市更新行动》解读文章。文章中指出了实施城市更新行动的重要意义和目标任务，还提出要完善住房制度，包括稳妥实施房地产长效机制方案、完善住房保障体系、完善土地出让收入分配机制、改革完善住房公积金制度、提升住房品质等五方面内容。
    “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”王蒙徽表示，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。
    11月30日，西安市住房和城乡建设局联合多部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，（以下简称《通知》），《通知》从加强商品房预售管理、发挥差别化信贷调节作用、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理四个层面调控升级。此次西安楼市政策的收紧，对其他热点城市的政策基调起到了带动作用。
    12月10日，宁波市住建局、宁波资规局、人行宁波中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，对当前宁波市房地产调控措施进行进一步完善，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。
    “自今年下半年起，宁波频频出台调控收紧政策，全年共收紧3次，本次《补充通知》是对7月的调控条款进行补充，从新政的内容看，本次主要是抑制炒房现象。新政执行后，会抑制部分炒房需求释放，短期市场交易量或将小幅下降。宁波的此举新政也将为其他长三角一体化城市调控房地产市场提供参考。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说道。
    此外，云南文山市发布了进一步规范房地产市场管理的实施方案通知，方案涉及推进保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，优化土地供应，加强房地产市场监管等多方面内容。陈霄认为，此举政策对于文山市楼市库存的消化有积极意义，体现了“因城施策”的政策导向。同时对于楼市乱象也提出了相关的监管条例，有利于促进房地产市场健康稳定发展。
    房企促销加速回款
    统计局数据显示，1-11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，11月商品房市场呈现量升价跌局面，单月销售面积17540万平方米，环比上升8.1%。
“11月份商品房销售面积止跌转升，且累计同比增速大于去年同期水平（0.2%），有年底翘尾态势。”王小嫱表示，临近年底房企进入业绩冲刺期，供货节奏加快，此外促销及优惠持续，市场行情好转。
    陈霄同样表示，进入年底节点，加之‘三道红线’的重压之下，开发商为了冲刺年终业绩加大营销力度，预计在接下来的12月份，房企或将会继续积极推盘，通过多种促销方式加速回款，冲刺业绩。
    首创证券认为，随着需求释放节奏的趋于理性，市场去化效率及房价上涨空间均将步入盘整向下的阶段，结合政策层面刺激预期的显著消退，房贷利率止跌，2021年销售下行压力加大。