房企多管齐下降杠杆

    
    “金九银十”是楼市销售旺季，受疫情影响，今年房企复工迟缓，各大房企先后打响“促销战”抢跑销售旺季。据悉，9月7日至10月8日，恒大全国619个楼盘推出全线7折优惠。此外，富力宣布与广汽传祺组成跨界联盟，提供共计超过350套房源以及大量车位8.17折优惠。
    缘何各大房企今年促销力度如此之大？今年以来，房企融资环境发生变化，现金流压力倍增。日前，住建部、央行等部门召集房企的座谈会上基本确定了“三道红线”融资政策，这也意味着房企融资环境愈加收紧。房企纷纷加码传统旺季“金九银十”以缓解压力。
    普遍踩线占比达86%
    “三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。同时，根据企业在上述监管指标下的分类，分为四档，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
    “三道红线”意味着房企的有息负债将会受到控制，最高增速不得超过15%。与此同时，各大房企当下的负债指标将直接决定未来的融资规模，对房企的影响重大。
    诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企的数据显示，房企踩线占比为86%，其中，14家房企位于绿色档，28家房企位于黄色档，36家房企位居橙色档，22家房企位于红色档。踩两条线的房企居多。
    从房企的业绩规模来看，2000亿元以上规模的房企橙色档占比约40%，部分龙头房企财务指标仍较好，绿色档占13%。1000亿-2000亿元的大型房企财务指标较差，位于绿色档房企为0，大部分位于橙色档，其次是红色档，后期有息负债增速将会受到限制，倒逼其进行战略调整。500亿-1000亿元的房企以橙色和黄色档分布居多。500亿元以下的房企各档分布较为均匀，位于25%左右。
    多管齐下降杠杆
    疫情影响下，国内信贷环境相对宽松，部分城市新房及土地市场热度居高不下。对此，监管部门相继作出反应。在此背景下，各大房企都将降杠杆、降负债以及加强现金流作为当前的重中之重。
    根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看，2020上半年房企的有息负债规模进一步提升，上半年达到7.8万亿元，相比2019年末上涨6.82%。100家房企中有88家房企有息负债规模超过100亿元，其中，5家房企有息负债规模超3000亿元，包括恒大、碧桂园、绿地、保利等在内。
    这表明此前房企融资扩张越大未来偿债压力越大，为缓解偿债压力，部分房企已开始降低负债。据悉，2020上半年的有息负债相较于2019年底呈现负增长局面，新增有息负债缩减的有29家上市房企，其中碧桂园、富力地产新增负债缩减明显，缩减金额均超190亿元。
    值得一提的是，中国恒大今年提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，有息负债平均每年减少1500亿元，到2022年将总负债降到4000亿以下。
    10月9日，中国恒大发布公告，9月1日-10月8日的38天实现销售1416.3亿元，创同期历史新高。至此，恒大年内累计实现销售5922.5亿元，完成全年6500亿元销售目标91％。这意味着，恒大将在10月底提前完成全年6500亿元对外销售目标，更有望完成全年8000亿元内控销售目标。
    除恒大等龙头房企，前两年规模扩张明显的一些房企也开始有意识地降低负债，如中国金茂、远洋集团等。另外，一些小型房企也开始在降负债上作出努力，如恒隆地产、中华企业等房企有息负债规模均呈现负增长。
    行业亟待调整
    部分中小房企资金链紧张，债务结构不合理，融资困难，出现现金流明显承压的情况，加上融资监管的收紧，行业面临调整。
    据统计，2020上半年全国有220余家房企倒闭，大部分破产原因涉及债务压力增大，资不抵债或是经营不善，最终导致以破产方式来处置。而随着未来房企融资监管逐渐收紧，房企将会面临更大的生存压力。
    业内人士表示，在当前“房住不炒”政策下，房地产行业逐渐实现优胜劣汰，走向精细化发展，从注重量的增长到关注质的提升，向着更加健康稳定的方向发展。除此之外，房企要寻找更多的渠道加速项目去化，未来的房企销售或将更加依赖渠道。例如，诸葛找房新房云门店作为房企全场景获客工具，利用私域+公域获取流量，突破传统营销壁垒，挖掘潜在意向客户，降低沟通成本。