贝壳找房赴美IPO

    7月24日晚，中国最大的住房服务平台贝壳找房和房地产经纪公司链家的运营商贝壳控股有限公司正式向美国证券交易委员会公开递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码“BEKE”募集金额高达10亿美元，估值或超过200亿美元。高盛、摩根士丹利、华兴资本等为贝壳找房IPO的联席主承销商。如果上市成功，计划募资至多30亿美元的贝壳找房有望成为今年最大规模的赴美IPO公司。
    在此前的7月15日，左晖成为贝壳找房网（北京）信息技术有限公司的实际控制人。贝壳找房网（北京）信息技术有限公司大股东从“贝壳找房（北京）科技有限公司”变更为“天津小屋信息科技有限公司”，天津小屋信息科技有限公司持股100%。最终受益人、实际控制人从“Beike Investment Holdings Limited（贝壳投资控股有限公司）”变更为“左晖”。
    记者向贝壳找房相关人士确认了正在推进IPO的消息，该人士告诉本报记者，目前正处在缄默期，所以不方便做回复。
    贝壳找房飞速发展
    招股书显示，贝壳是领先的线上线下住房交易和服务平台，为3亿家庭提供新房和存量房销售、房屋租赁、房屋翻新、房地产金融解决方案等服务。截至6月30日，其网络覆盖了全国103个城市的260多个房地产经纪品牌和45.6万名经纪人。备案文件显示，贝壳整合了自2001年开始运营的房地产经纪品牌链家。两年前的链家，覆盖了全国28个城市，拥有八千多间直营门店。
    时至今日，贝壳的上市计划水到渠成地被提上日程。
    今年疫情的影响使得房产市场出现了波动，但局部地区出现销售回暖、土地市场热度回升的态势。新房业务在2019年曾是贝壳发展势头最好的新生力量，新房业务收入已经达到了总营收的43.9%。今年疫情影响到房企和第三方平台的合作逐渐减少，意味着贝壳在新房方面的业务营收将会出现下滑。
    从链家到贝壳的发展，是其质的飞跃。根据提交给美国证券交易委员会（SEC）的招股书显示，作为中国最大的房产交易和服务平台，贝壳在2019年成交额达到21277亿人民币，同比大幅增长84.5%，并且2019全年完成的房屋总交易量高达220万笔。从2017—2019年，贝壳的营收分别为255亿元、286亿元、460亿元，其中2019年的营收是58同城（安居客母公司）营收的三倍。另外，营收增速也从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。
    行业领军不是说说而已
    不论是搜房网和爱屋吉屋这类最早发力房产电商的平台，还是京东、天猫等电商平台，这些尝试在房产电商上做出成绩的勇士，都相继折戟。而房产电商领域也就一直没有诞生出一个具有代表性的企业。
    首先贝壳选择先线下后线上的模式，保证了赢面。因为房产服务行业的交易体量大，客单价相当高，但是交易频率过低，很多用户一辈子可能只有一两次相关的消费经历。房产行业的这种模式，让以往互联网企业从线上到线下的模式不再适用。虽然在行业内有很多同行，但是只有贝壳采用的是从线下到线上的方法，这更加贴合地产服务行业的特性，也让很多投资者相信贝壳有实力坐上行业龙头的位置。
    在过去两年时间里，贝壳找房深入到产业互联网腹地，将居住类的数字化从底层架构一步步跑通。“物”的数字化方面，贝壳找房搭建起中国最大的楼盘数据库“楼盘字典”，对超过400万套房源进行三维重建，并实现了VR在产业端的大规模应用。“人”的数字化方面，贝壳找房推出了行业信用分——贝壳分，也为服务者提供了完备的线上化培训体系和数字化作业工具。“流程”的数字化方面，贝壳找房陆续上线的VR售楼部、租房及二手房在线签约、线上贷签等功能，将服务流程搬到线上，意味着走完了房产交易线上化最后一公里，实现房产交易数字化闭环。产业数字化，数字产业化，居住服务“新基建”将赋能更多新应用，激发更多新场景，促进产业转型升级，推动居住服务走向品质化正循环。
    左晖认为，就居住服务行业而言，从业人员的职业技能与专业能力直接决定了客户享受到的居住服务水平。为推动从业者的职业化、专业化，贝壳找房全流程专业化培训体系可提供定制化培训。今年4月，贝壳还推出花火计划、领航者计划、深潜计划，帮助服务者成长，为居住服务产业造血。通过全流程定制培养体系，贝壳找房从整体上拉升行业职业化、专业化水平，推动行业服务品质提升。
    贝壳找房此次海外上市,再次验证了其运营模式是行得通的。如果顺利上市,贝壳找房将成为中国居住服务平台第一股。房地产和互联网研究院院长相国良表示,贝壳找房代表中国大居住领域的公司,一旦上市成功,意味着中国大居住领域出现了世界级估值的公司,市值有望达千亿,这在国际资本市场中都有重要的意义。
    要讲出更大的故事
    据悉，高盛(亚洲)有限责任公司，摩根士丹利，华兴资本是此次的承销商。在发展过程中，贝壳得到了软银、腾讯、红杉资本、华兴资本和高瓴资本的支持。据TechNode报道，这家房地产巨头最近结束了其最新一轮融资D+系列，新增资金24亿美元。
    此前的2016年4月，链家完成了包括华兴、百度、高瓴、腾讯等机构64亿人民币的B轮融资。不过据市场消息称，链家的B轮融资，与投资方协议，若在交割日后的5周年内不能完成合格的首次公开发行，那么投资人可以要求公司回购，回购价格为基本投资价格加上每年8%的单利回报。也就是说按照对赌协议，如果2021年不能完成上市，链家有可能要归还那次融资额度还要外加每年8%的单利回报。可以说，如今正是链家B轮融资之后的第四年，如果传闻属实，那贝壳即将提前完成对赌协议。
    根据招股书显示，IPO前，贝壳找房管理层享有绝对控制权，左晖个人持有贝壳找房46.8%股权，首席执行官彭永东持股比例为3.6%；执行董事单一刚持股比例为1.6%；执行董事兼联席首席运营官徐万刚持股比例为1.8%。贝壳CEO彭永东曾经表示，贝壳所面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。
    在致投资者公开招股说明书的一封信中，贝壳控股创始人兼董事长左晖说到，要做难而正确的事，这是贝壳的成功之道，贝壳在未来还要讲出更大的故事。但是在当下，如何实现房产行业的标准化，让自己在房产服务行业内走得更加稳健，的确是“难而正确的事”。