文旅地产冰火两重天

    近年来房地产行业热衷投文旅行业的趋势有增无减。2015年本报记者去过的嘉兴海盐县的六旗乐园项目已经在今年6月2日易主融创。6月2日下午，海盐县人民政府、融创鑫恒投资集团、海盐融创文旅发展有限公司签署协议，三方将共同开发建设海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城项目。
    这里曾经是国内的山水文园公司和美国主题公园集团六旗在国内合作的首个主题公园项目，当时宣称总投资额高达300亿元，“要打造世界级IP”，这是山水文园董事长李辙当时发出的豪言壮语。该项目还是海盐县2015年招商引资的重大项目。按照当时山水文园方面的承诺，预计2016年开工，2019年开园。
    随之而来的是，6月28日，山水文园凯亚房地产开发有限公司被北京市朝阳区人民法院列为被执行人，执行标的61664元。
    山水文园与六旗的渊源
    2014年山水文园与美国大型主题公园连锁品牌六旗集团签约合作。作为世界知名的主题乐园公司美国六旗娱乐集团在中国唯一品牌授权商——山水文园集团，原本打算在中国多地兴建六旗乐园，进军主题乐园行业，但是原计划的乐园开业时间却在一次次的推迟，至今还没有一家开业。
    六旗乐园1961年创立于美国，其运营公司——六旗（SixFlags）娱乐公司是全球主题公园运营商之一，与迪士尼、环球影城并称世界三大主题乐园。山水文园投资集团总裁张晓梅在一次发言中说，“六旗是谁？和国际环球并称三大旅游乐园，在之前北美发展18个园子从来没有落户中国，在发展过程中，它实际是主题类公园中高山类的开山鼻祖。”
    山水文园买下美国六旗在中国境内的唯一合作权，每个季度向其支付1500万美元，全年支付6000万美元（约合人民币4.2亿元）的品牌授权费。
    2014年6月，张晓梅公开宣布，山水文园与六旗就宣布双方的合作计划，计划投资约300亿元在京津冀地区建设“山水六旗小镇”项目，山水文园董事长李辙当时怀着宏大的设想，该项目包含五大产业版块：体验式商业集群、高端酒店会展集群、文化创意产业集群，国际健康抗衰老产业集群、度假森林小镇。按照当时李辙的预计，小镇每年将吸引超过500万客流，2018年正式开业，“实现辐射全国乃至亚洲地区的文化旅游目的地”。但是此项目并未有任何进展。
    山水文园创立于1986年，在北京以开发住宅起家，官网资料显示，“致力于世界级小镇的开发运营”，项目布局华北、华东、华中、西南等区域核心地带，“助力于中国健康、文化、娱乐等产业的转型升级，最终实现‘让中国更美丽，让生活更美好’的企业愿景”。实际上，一开始山水文园就已经将业务赛道触角延伸至文旅产业，开始筹划布局健康抗衰老领域，并相继推出北京金海湖国际旅游度假区、山水文园国际花园社区等项目。
    2015年-2017年，山水文园扬起国内独家合作的国际IP六旗娱乐的大旗，寻求从单纯地产到文旅地产的转型，大规模进入文旅地产领域，除了浙江嘉兴海盐外，还有重庆璧山、南京溧水签约落地的度假区、主题小镇项目，单个项目300亿左右，拟总投资超900亿元。
    窘境不绝于耳
    最近，对于山水文园的六旗乐园项目的窘境的报道不绝于耳，本报记者颇感意外。
    本报记者采访了一位曾经任职山水文园的员工，对于山水文园的问题，他直言不讳。他告诉记者，山水文园曾经是国内文旅地产的先行者，在北京东三环的项目当时是首屈一指的。然而，近几年在国内其他地方的项目都没什么起色。尤其是六旗乐园项目。
    2001年，凭借着北京三环边上开发的“山水文园”住宅项目，让山水文园在业内开始被关注，但随后纪念山水文园故步自封，原本的项目也难出彩。其高管的学历不高是其短板。高管团队欠缺对商业地产的规划布局，缺乏合理的运维，经常都是拍脑门的决策。公司将曾经在山水文园项目的原始积累上赚的钱系数投到这些六旗项目上，所有软硬件都要最好的，是其一贯风格。另外，在六旗乐园项目上，需要许多外国员工作为服务支撑，所以为他们提供薪酬成了很大的支出。如此而来，现金流频出问题，加之这两年山水文园卖得也困难起来，以至于很长一段时期无法支付供应商费用。
    他还告诉记者，一直以来，山水文园对人才的应用上有较大问题，真正面向社会招职业经理人只有一次，公司高层几乎都是当年与李辙打江山的老部下，缺乏职业经理人管理思路，公司内部职业经理人团队工作较难打开局面。后来就出现了人才的大量主动流失和被动减薪裁员。
    文旅地产业“物是人非”
    文旅地产近几年是行业多元化布局的重要方向。行业表现为一边是宏观调控不断加码，一边是土地竞争日益激烈，近些年，“地产+文旅”几乎成为黄金组合。2019年3月,在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院等三家权威研究机构共同发布的《2019百强文旅企业研究报告》中,融创、华侨城、碧桂园、万科与新华联文旅发展共同跻身前五。
    百强房企中，已有超50%的房企布局文旅地产领域。以旅游拉动地产，以地产反哺文旅，成为文旅地产行业一个比较理想的良性循环。山水文园六旗项目落得如此田地或许只是个案，有诸多文旅项目都是受到追捧的对象。多次出手接盘的融创所投文旅项目就是可圈可点的。
    融创正在加速文旅项目布局。在房企加速多元化的当下，融创多元化版图围绕消费升级和美好生活展开，瞄准文旅、服务、文化、会议会展和康养大市场，秉持“地产+”战略优势布局，打造公司未来的增长。截至2020年6月，融创文旅已在国内布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇、8个会议会展中心，涵盖49个乐园、48个商业、近150家高端酒店。据2019年年报，融创文旅持续优化升级商业、酒店、乐园及秀场等业态的经营策略，全年营收同比增长41%至28.5亿元。
    彼时，恒大计划投资1600亿元开发建设海南海花岛，集中签约江苏、贵州等地6个大型文旅项目，开始谋划构建以恒大童世界为主打产品的文旅综合体。华侨城、新华联等，通过文旅项目的良好运营带动周边土地升值，随着周边配套商业及地产项目的快速回现，现金流得到平衡，进而反哺文旅项目运营。
    而如今王健林在卖掉文旅城后，也有重启文旅项目动作，兰州、延安等地已签约，金额都是百亿之巨。
    疫情成为行业思变的催化剂，未来的文旅地产可能存在天翻地覆的变化，洗牌在所难免。目前，一些企业正尝试更多地拥抱科技，比如大数据、VR、AR等，保障防疫需求，做足本地和近距离的文章；挖掘本地微场景，如景区、城市公园等，做到防疫可控，延长价值链，释放需求。
    “今年是地产洗牌年，并购机会增加，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。”今年3月举行的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌便传达出谨慎态度，规模不再是融创的首要战略，“结算利润和市值更重要”。