长租公寓开启赴美IPO热潮

    长租公寓企业"找便宜的钱"变得越来越不容易。长租公寓行业一方面租金回报率低且周期长，利润空间小；另一方面由于宏观环境制约，融资利率居高不下，极度考验现金流
    日前，青客公寓在纳斯达克敲响钟声，顺利成为国内首家实现上市的长租公寓运营商，股票代码“QK”。近期，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。专家分析指出，谋求海外上市主要因为高速扩张下企业面临较大的现金流压力，目前长租公寓仍然在野蛮生长，一面是快速融资高速增长，一面是持续扩大的亏损，盈利难题未解。
    头部企业全力冲击IPO
    过去几年，随着政策支持及资本热潮，长租公寓市场成为热门风口，各家运营商风风火火地跑马圈地，成为资本追逐的热点。经过一轮洗牌之后，融资市场开始趋冷，不过，作为多家头部企业，扩张规模的背后离不开资本的助力。
    公开资料显示，2012年青客公寓在成立当年获得纽信创投的天使投资；两年后，达晨投了A轮1000万美元；2015年，赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。
    蛋壳公寓的招股书显示，其近期完成了1.9亿美元D轮融资，由华人文化产业投资基金和春华资本投资。今年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。根据招股书，老虎环球基金持股20%为第一大机构股东，蚂蚁金服持股7.8%，蛋壳公寓创始人高靖直接持有14.2%的股权，蛋壳公寓的天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。
    今年6月，自如网获投5亿美元B轮融资，该轮融资由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。早在2018年1月，自如就宣布完成40亿人民币A轮融资，估值200亿人民币，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。
    此次，青客公寓以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票（简称“ADS”），上市募资总额约为4590万美元。上市3个交易日以来，青客公寓的表现尚可，累计上涨约12%，市值达到9.02亿元。不过，就在上市前夕，青客突然更新招股文件，将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS，其最高募资金额从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。
    10月28日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行IPO，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。有分析认为，两家的融资时间点太近了，这或许会影响青客募资认购规模。根据蛋壳的招股书，截至2019年9月30日，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营房源超过40万间，2015年底至2018年底3年年复合增长率达360%。
    对于正在抢占市场的蛋壳公寓而言，以亏损换增长是当前执行的策略，不过，当获取足够市场份额后，长租公寓能否盈利是市场更为关注的话题。
    亏损无法回避
    长租公寓行业目前受到的质疑主要来自物业、资金、盈利几个层面。通过上市，可以在一定程度上缓解资金压力。不过，虽占资金优势，亏损同样扩大。
    据克而瑞检测的数据显示，截止到2019年二季度末，国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%，其中一线城市低于2%。
    招股书显示，截至今年三季度，蛋壳公寓总计在全国13个城市运营40.7万间房，其房源数量在不到4年的时间里增加了166倍，在长租公寓企业中增速最快。截至6月底，蛋壳公寓租客入住率为89%，租客续租率超过了51%。
    但蛋壳公寓近两年亏损持续扩大。2017年蛋壳公寓营收6.56亿人民币，2018年营收同比增长307%至26.75亿人民币，2017年的净亏损为2.7亿人民币，2018年亏损同比扩大403%至13.7亿人民币。今年前三季度，蛋壳公寓营收50亿人民币，净亏损扩大至25.16亿人民币。
    青客公寓也不例外。2017年至2018年营收分别为5.2亿人民币、8.9亿人民币，净亏损分别为1.9亿人民币、4.3亿人民币。今年上半年，青客公寓营收8.98亿人民币，同比增51%，净亏损为3.7亿元人民币。
    此外，长租公寓在国内的生长环境也不容乐观，虽然有多方政策的支持，但是税收等方面的扶持尚不明朗，公众的误解、媒体的负面报道等都是长租公寓的发展阻力。根据蛋壳和青客的招股书中的信息可以看出其背负着极大的债务和亏损的压力。
    事实上，因为资金链问题而导致爆雷的长租公寓并不少见。10月8日，河南悦如公寓公告称，因面临经营及资金压力，无力维持经营。8月初，乐伽公寓通过其微信公众平台对外发布公告称：因公司经营不善，无力履行合同，公司宣布停止经营，关闭所有业务。据不完全统计，乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客数量在上万人，涵盖了南京、杭州、苏州、重庆、成都、西安、合肥、昆山等8个城市。截至目前，已经有多家长租公寓关闭业务。
    盈利难题待解
    长租公寓行业一方面租金回报率低且周期长，利润空间小；另一方面由于宏观环境制约，融资利率居高不下，极度考验现金流。
    蛋壳公寓也在招股书中坦言，此次IPO募集到的资金一是用于进一步拓展业务规模；二是加强在技术方面的实力；三是用于一般性营运资金用途。
    同策研究院首席分析师张宏伟指出，今年以来国内房地产行业融资环境趋紧，加之长租公寓领域爆雷事件频现，长租公寓企业“找便宜的钱”变得越来越不容易。
    随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓运营商要想走得更远，必须要解决盈利模式问题。而直到现在，盈利难的问题依然是长租公寓运营商最为头疼的问题之一。
    东北证券分析称，由于租赁市场的市场化程度较高，价格主要由供给决定。轻资产长租公寓由于其以市场价格从房东处获取房源，然后通过装修转租以获取利差的运营模式，其利润空间相对较小，需要高周转和精细运作，再考虑目前的整体资金成本，盈利压力较大。
    “如何拓展多元收入，或许是对长租公寓未来成长性的最大考验。”有分析人士表示。