发达国家住房租赁市场之道

   
    预计到2030年，全球2/3的人口将居住在城市，但城市化并不均衡，城市发展呈极化特征，边缘城市人口流出，比如我国以鹤岗为代表的收缩城市。有经济活力的大城市人口流入，但往往也是房价高企的区域。
    伴随生活、工作方式的转变，一些高学历、高收入、已婚家庭主动选择租赁。租购并举的住房制度改革方式，也为住房租赁市场注入生机。许多发达国家已经摸索出了长租公寓较为成熟的经验，长租公寓运营的机构化渗透率达到了较高比例，美国为51.8%，德国为41.5%，日本最高，为65.2%。
    每个国家的长租公寓运营机构也各有特色——美国的长租公寓主要运营商是REITs（房地产信托投资基金，房地产证券化的重要手段）、私募基金和开发商，对应重资产模式；德国的主要运营商是开发商和住房合作社，对应重资产模式；日本的主要运营商是建筑商转型的物业托管机构，对应轻资产模式；新加坡房地产市场采用政府组屋为主、市场化的私人房地产为辅的双轨制度。这些国家的成功经验，或许会对我们的市场转型带来一些启发。
租购同权的制度保障租户权益
    房子本身不附加福利，租户只需依法纳税，就与购房者同等享受当地的公共服务。比如美国的基础教育遵循划片入学的原则，学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。反而是有产权但不住在这里，让孩子入学是违规行为。
    2017年，全美长租公寓存量约为4710万套，占全国住房总供应量的35%，整体出租率约为93.42%，主要集中在东部、西海岸和南部地区；德国仅有51.7%的居民拥有住房，在欧盟各国中排名最后，近一半德国人租房居住。柏林、汉堡等大城市自有率更低，分别是14.2%、22.6%，意味着租房比例高达8成；日本住房自有率稳定在6成左右，东京住房自有率46.2%，全国最低，超过一半家庭租房住；而新加坡政府坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则，核心是保障居民的居住权，以实施保障房政策为重点建立多层次的住房供应体系。因此新加坡住房自有率极高，2017年高达90.9%。只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住，占比不到10%。
完善的法律法规防止租金上涨过快
    德国出台相关的法律对房租进行了严格限定，根据实际房租情况的统计资料来确定某地区的“租房价格表”，并且每两年公开更新一次。房租的具体价格应当在“合理房租”上下波动。如房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则作为“房租超高”论构成违法行为。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，构成犯罪行为。《住房中介法》则避免了租房者被中间人乱收中介费。因为这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。此外，德国实施《住房补助金法》，若租户的家庭收入不足于支付租金，联邦政府会发放补贴补足差额，2015年共有46万户家庭获得共计约6.8亿欧元的住房补贴。
    日本对租赁合同实行比德国更为严厉的租赁控制。日本的租房合同受到民法的特别法律保护，房东如果想要更改合同（比如提高房租），必须要向法院提交正当的理由，法院通过比较租户和房东两者的需求来决定房东理由是否正当，而往往只有很少的房东会比他们的租户更有需求，所以房东一般只能在租户拒付租金的情况下才能得到法院的支持。对于土地的租约，日本政府规定了30年的租期，短租期的合同即使得到了合同双方的协商同意，也会被法律认定为无效，这导致一块地短期租赁之后土地持有人可能无法拿回土地。
    美国的租金管制法、公寓法等对私房出租、公寓出租都有严格的规定。《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市场租金的50%。市场房租也不是任意上涨的，美国实行“住宅租金管制”制度（Rent ControlSystem）与“租金稳定”政策。
政策激励土地所有者开发租赁住宅
    在德国，建设用于出租的房屋比建设用于出售的房屋会得到更多税收优惠。这在客观上也鼓励了房地产投资商乐于开发更多用于租赁的住房。合计约41.5%的租赁住房由专业机构提供（重资产模式）。房屋租约长，大都可归入“长租公寓”范畴，许多德国家庭数十年居住在一所出租屋。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。
    美国对REITs分红部分免征企业所得税，为住房租赁经营机构的规模化发展提供了良好环境。
    日本允许以租赁住房的土地、房屋价值抵扣房产税及土地持有税，鼓励土地所有者开发租赁住宅，过去20年来日本新开工住宅中租赁住宅的比例维持在40%以上。受税收政策影响，日本土地所有者愿意建设租赁住宅（长租公寓），且大都（约占65.2%）“包租”给物业托管企业，约25.5%部分委托管理，仅有9.3%由业主自己管理。形成日本特色的“委托承建+建后代租”模式，为土地所有者提供“一条龙”服务。
    中国住房市场如何转型？
    中国未来的房屋租赁市场前景广阔。目前约有30%左右的90后大学生在毕业两三年内的阶段，主要租房住而且多采取合拼、合租方式。北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长，预计2030年将有约2.7亿人成为租客，住房租赁市场规模或可达4万亿元。
    越来越多的开发商把长租公寓租赁业务作为下一阶段的发展目标。这是一条有利于丰富住宅市场的产品线，提供更多样化的住宅产品。万科、世联行等大牌房企已经跳入长租公寓的蓝海，一些互联网企业也加入到了这个行业，比如马云已经正式加入杭州“智慧住房租赁平台”，小米创始人斥资1亿元入股YOU+国际青年公寓等等。
    国人大多急于买房，一方面是出于对土地占有的情结太深，另一方面是担心房价无休止地上涨。但是更深层次的原因可能是，中国房屋租赁市场没有形成科学体系，租房在大众的眼里并不被认为是一种极富尊严的生活方式，人们自然缺乏安全感。
    自2015年以来，国家多次发布政策鼓励租赁市场发展，并确定了租购并举战略。租购同权政策在广州最快落地实施，规定租户子女可以就近入学，租房者和买房者在公共服务上享有平等的权利。不过，真正的租购同权应该是租金稳定的前提下的“同权”，应该是教育、医疗等公共服务资源平衡分布下的“同权”。
    因此，建立长效机制，才是真正能够丰富租购同权政策内涵的有力保障。如何建立长效机制？哪个国家的经验最适合中国借鉴？在房地产业的演变中政府机构的作用是什么？私人房地产开发商在城市化过程中担任什么角色？地产服务商在房地产业发展中担任什么角色？怎样拉近资本市场与房地产市场之间的距离？
    新加坡首部详细梳理、记载过去50年来房地产发展与政策，涵盖新加坡城市与房地产市场成型的各种思维、过程、动机和影响因素的权威参考书，值得中国房地产创新转型借鉴的“他山之石”——《新加坡房地产市场的变革与创新》为相关学者、学生及产业界人士，提供一个近距离学习和借鉴新加坡房地产市场经验的机会，对于进入下半场的中国房地产行业和逐步兴起的中国REITS行业有极大的借鉴意义。
作者：
【著】（新）薛义华（马）程天富（新）余熙明
    出版社：
    中信出版集团