房企破产关涉购房者切身利益

    近日人民法院公告网数据显示，截至7月24日，2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告，仅7月24日就有3家房企加入破产行列，涉及28个省，120多个城市。位列全国500强第215位的上市房企银亿集团近期也宣告破产。当然宣告破产的房企大多属于中小规模企业，且大部分分布在三、四线城市。
    近300家中小房企相继宣告破产，原因是多方面的。首先，最根本的背景是国家整体经济战略的调整，逐步摆脱经济对房地产的依赖，改变经济脱实向虚的倾向，振兴实体经济，促进产业升级与转型。其次是近几年房地产持续不断地调控，以及“房住不炒”根本理念的提出，改变了人们对房地产市场持续升温的预期。其三，当然最根本最直接的是金融政策的收紧。
    房地产是一个资金密集型的产业，因此金融政策的变化最直接地影响这个产业。据统计，2019年来已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策。6月银保监会主席郭树清表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。
    目前针对房企融资的渠道如开发贷、内债、外债和私募等一致收紧，而最近房地产信托也成了监管部门“严盯”的对象。7月银保监会发布公告，今年房地产信托规模不得超过6月末的规模，还没有备案的，全部暂停。房企当前最后一个主要的融资渠道——信托，也被限制。至此，房企融资各个渠道均受到不同程度的阻碍。
    房地产作为一个资金密集型行业，各融资渠道一致收紧，其日子无疑不好过；特别是对于一些中小房企来说，由于抗风险能力不足，融资受限可以说是直接关系生死。今年近300家中小房企相继宣告破产，可见端倪。
    目前在去杠杆、守住金融风险底线的背景下，房企的融资环境难有根本性的改观。假如楼市调控政策继续趋严，可能会有更多的房企退出。据有关数据，截至2017年，房地产开发企业个数已经超过19.17万元，而2003年房地产企业数量仅为7.42万，近3年来房企数量基本保持在19万左右。
    一方面随着房地产调控政策趋严；另一方面是行业竞争加剧，市场集中度不断提高，房地产市场出现“大浪淘沙”是大概率的事情。在中小房企批量破产的情形下，涉及到一个最引人关注的问题是购房者的利益如何保护？
    今年以来近300家中小房企宣告破产，涉及到28个省、120多个城市的购房者。房企破产涉及诸多疑难问题，如各项债权的受偿顺序的确定等，但涉及面最广、债权人数最多、影响最大的则是购房者群体。一旦房企破产，购房者就面临着诸多风险。若房企宣告破产时房屋尚未建成，或人民法院受理房企破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。
    按相关法律，房企宣告破产，在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当前楼市调控趋严，一些房企陷入资金困境，无法按期交付房子。一旦这些房企选择破产，而此时房屋将被认定尚未建成，这将会导致很多购房者的利益受到损害。
    另外，房企宣告破产后，购房者虽有购房合同，但还未办理房产证，对于房子的归属如何确权，也是一个问题。
    据典型的房地产企业破产债权确认纠纷案件，购房者虽有购房合同但没有进行物权变更登记，如按《物权法》，物权属债务人；但按破产规定的相关司法解释，已签购房合同的房产被认定为特定物，不属于债务人财产。笔者认为，对于已签购房合同的房子，其如何确权，应引起法学界的关注，以更好地保护购房者的利益。
    有律师呼吁，如果不对购房者的房屋产权利益予以特殊保障，仅依据形式意义的房屋产权变动登记，房地产企业一旦进入破产程序，就可以任意决定收回房产，广大购房者的利益将受到严重损害，从而构成实质意义上的不公平，影响人民群众利益。
    房企破产事关涉到广大购房者切身利益，当前中小房企破产甚多，可能会波及很多的购房人群，甚至会诱发一些相应的社会问题，因此应引起政府以及社会多层面的关注与引导。总之，房企破产购房者权益应给予合情合理及时的保护。