万达商管加速向商业地产商转型

    大连万达商业管理集团股份有限公司（万达商管）加速向投资型房地产商转型，其租赁收入强劲。受正向自由经营性现金流的支撑，标准普尔认为万达商管的财务韧性将提升，日前将万达商管及其香港子公司万达商业地产（香港）有限公司（万达香港）的评级展望自稳定调整至正面。标普预计，该公司将缩减其房地产开发业务并维持审慎的扩张计划，从而使财务指标保持稳定。
    租户黏性高
    资料显示，2018年，万达商管的房地产开发合约销售额进一步下滑41%至约人民币530亿元，另一方面，其租赁收入呈现23%的强劲增长至约300亿元。
    据了解，万达商管正在朝着2020年转型至商业地产商的目标迈进，相较典型的房地产开发商，商业地产商的利润率通常更高且资金密集度更低。据悉，万达商管正计划自2020年开始全面缩减房地产开发业务。其中大部分项目将于2019年出售，剩余项目将转移至姐妹公司万达地产集团有限公司。
    随着转型至房地产运营商，万达商管的稳定性和可持续性提升。截至2018年底，该公司在全国165座城市运营280家万达广场，可供租赁总面积逾2800万平方米，是全国最大的商业地产商。预计截至2020年万达广场的数量将增至逾350家，覆盖所有一二线城市。
    据悉，万达商管旗下商城拥有持续高入住率和续约租金调升率的良好记录。过去三年以来，其平均入住率为99.3%，年度净续约租金调升率为逾8%，上一财年300亿元的租赁收入，相当于或优于国际同行的水平。
    标普分析师认为，租户黏性是万达商管的主要竞争优势之一，多元化的租户群体亦支撑租赁收入的韧性。该公司总租赁收入的30%来自主次力店，包括母公司的品牌如万达影城和万达百货。租赁期限通常从五年开始，主次力店签订的租约通常长达十年。
    轻资产模式降低资本支出
    然而，相较国际同行万达商管集中在中国，且向轻资产业务模式的转变存在执行风险，这部分削弱了上述优势。相比住宅房地产开发，中国的商业地产管理行业也欠成熟。2018年前10大商业地产商（万达商管作为领军企业）的总租赁收入约为950亿元，远逊于前10大开发商约2.2万亿的房地产销售收入。
    万达商管须在未来2-3年内保持高额资本开支以支撑其实现每年新开业45-50家购物中心的目标。调整后的业务模式致力于使轻资产模式覆盖70%左右的新商场，即万达商管仅作为特许经营合作伙伴并提供管理服务，从而无须进行大额资本开支。据了解，万达商管计划在2019年开业的购物中心中，将有40%-50%会采用轻资产模式。
    尽管轻资产模式会显著降低公司的资本支出需求，但万达商管的财务杠杆或将在2020年上升，之后会有所下降。与此同时，预计万达集团将不会通过万达地产激进重启房地产开发业务。万达地产将重点关注城市商住两用项目。因其商用和民用的双重属性，此类物业格外受到地方政府的支持。标普分析师认为，万达地产的主要职责之一，是通过开发万达商管旗下项目中的民用部分对万达商管提供支持。因此，预计万达地产的投资支出（包括拿地支出）将较为审慎，从而不抬高集团的总体杠杆率。
    标普认为，万达集团不会激进地从万达商管获取现金或财务支持。万达集团有强烈的动机保持万达商管的财务实力，原因在于后者是集团的旗舰子公司及核心资产，也是集团最大的盈利来源。预计，万达商管将在未来12个月内完成业务模式转型，未来2-3年租赁收入将继续强劲增长，维持审慎的扩张计划，从而使财务杠杆和流动性保持稳定水平。