金科收购新城项目的台前幕后

    7月31日下午，重庆市工商联、市经信委联合发布2019年重庆市民营企业100强榜单，这也是重庆直辖以来首次发布民营企业100强。在这次发布的100强榜单中，重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司以年销售额1238.28亿元名列榜首。这几年，一些深耕二三线城市的开发商如金科、中梁、旭辉、新城等都已跻身千亿销售额俱乐部，其中金科无疑已是领头羊。
布局全国跨入千亿俱乐部
    就在一周前，7月24日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科地产”）发布公告称，其全资子公司拟平价收购新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）下属6家房地产项目公司100%股权，预计交易额约为17.21亿元，可为金科地产新增计容建筑面积102.22万平方米。7月27日，金科地产再发公告，称其全资子公司拟平价收购新城控股控制的2家房地产项目公司100%股权，预计交易额约为10.17亿元，可新增计容建筑面积19.71万平方米。
    2016年，金科地产年销售额还只有600多亿，2017年就提出了3年后销售额要达到保底1500亿、力争2000亿的宏伟目标。很多业内人士对于一向稳健的金科能否实现销售大跃进大都抱着怀疑的态度。但谁也没想到，2018年金科的销售业绩就达到了1200亿元，今年预计将达1500亿元。
    金科提出这样激进的销售目标，并且堪称完美地实现了上述目标，靠的自然不是说大话，而是对于房地产前景的准确把握和扎扎实实的战略转型。在房地产调控不放松、很多开发商因为种种原因不看好房地产的背景下，深耕重庆走向全国的金科意识到，房地产至少还有5-10年的高位运行期，过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。也就是在2016年，金科提出了在全国跨越式大发展的战略，开始实施以“国家城市群发展”为导向、深耕“三圈一带、八大城市群、核心25城”的行动策略，其中“三圈一带”是指京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江流域经济带。
    为了实现这一布局，金科地产开始大量买地。2017年，金科地产新增土地总投资约460亿元，同比增长约120%；获取土地79宗，新增计容建筑面积同比增长超100%。2018年完成土地投资700亿元，新增项目110个，计容建筑面积达2054万平方米，同比增加65%。新增土地储备中，一二线城市货值占比超过75%。截至2018年末，金科地产可售面积超过4100万平方米，全国性布局顺利完成。这次收购的8家公司分别位于山东、河南、浙江、江苏、安徽、江西，与金科地产的区域布局高度吻合，符合其总体发展战略规划，可以进一步丰富其土储资源，且可贡献销售规模，交易风险可控，能获取合理的投资收益，应该说是一笔好买卖。
危机关头合作伙伴拉一把
    在新城地产含泪甩卖的时候，金科捷足先登，能拿下8个项目，这与金科的全国性布局是有关系的，如果没有这样的布局，金科既不可能也没必要去拿这些项目。自然，也与金科地产此前已与新城控股有合作有一定关系。
    据报道，早在2017年，新城控股便与金科地产联手，将首个合作项目——新城金科桃李郡落子重庆北部新区。今年4月8日，金科以每亩350万元的地价摘得阜阳经开区[2018]-130号地，总价约9.746亿元。该地块由金科地产与新城控股合作开发，楼盘名称为新城金科·江山城。4月9日，新城控股又联手金科地产以每亩520万元的单价，将宿州政务区稀缺住宅用地——2018-31号地块收入囊中，总价约8.72亿元，楼面价约为3545.45元/平方米。7月7日晚间，金科地产公告称，其控股项目公司拟向合作方上海新城万嘉房地产有限公司提供不超过1.5亿元的财物资助。本次财务资助期限2年，按照年化利率8%向项目公司支付资金占用费用。而上海新城万嘉房地产有限公司背后的控股股东就是新城控股。
    在此之前的6月29日，新城控股董事长王振华做了一件骇人听闻之事，他在做这件事之后，就应该知道此事对他对新城控股无疑是灭顶之灾。7月1日，公安机关对他展开调查。次日，同案犯罪嫌疑人周某某自首。7月3日A股收盘后，公开曝光的王振华事件给新城控股投下一枚深水炸弹，新城控股旗下两只港股——新城悦服务和新城发展控股出现闪崩，双双暴跌超过23%，一天市值蒸发150亿元。7月4日零点，新城控股发布公告，宣布变更董事长，选举董事兼总裁、王振华儿子王晓松担任董事长。当天，新城发展控股再次下跌10.57%，新城悦服务再次下跌13.11%，A股的新城控股也无悬念跌停，此后连续2个跌停板，直到7月9日下跌8.9%。股价从43.65元跌到最低25.58元。4个交易日市值蒸发324亿元。
    此后，新城控股几只债券临时受托管理，新城控股公司主体及相关债项被列入信用评级观察名单。7月11日，摩根士丹利将港股新城发展控股从超配下调至平配，将新城控股从平配下调至低配。
    7月22日，某自媒体爆料新城控股拟转让68个项目，当晚，新城控股发布公告澄清，其正与合作伙伴就近期新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权，涉及项目约为40个（含合联营项目）。截至公告当时，已有5个项目签订了股权转让协议，成交总额约24亿元。对于出售项目的目的，公告称是要收回部分上半年已支付的土地款，增加公司货币资金、优化公司资产结构。结合7月7日金科地产控股项目公司向其提供财务资助的事实，可以看出新城控股遇到了暂时的财务危机，因此才有把6个项目平价卖给金科之举。
这是一场公平仁义的交易
    7月25日子夜，新城控股再发公告称，7月24日又有10个项目与交易对方签订了相关股权及债权转让协议。交易对价为41.54亿元，约占2018年末经审计归母净资产的13.62%，并全部以现金支付。7月27日，新城控股公告称，又转让了5个项目的股权及债权，交易对价为27.07亿元，均以现金支付。截止到7月底，新城控股共出售项目20个，回收资金92.61亿元，约等于2018年期末归属于上市公司的净利润（104.9亿元），其中有8个项目卖给了金科，交易金额为27.38亿元。
    今年6月份及二季度经营简报显示，1-6月，新城控股累计合同销售额约1224.18亿元，同比增长28.44%，累计销售面积约1049.52万平方米。同比增长35.5%，业绩还是不错的。新城控股为何要把这些优质资产卖掉？显然，王振华事件的影响不可低估。除了债券临时受托管理外，其后续发债能力不容乐观，在银行方面的融资也会有难度。目前境内发债、ABS融资、房地产信托、发行美元债等房企常用融资渠道，均不同程度受到限制，保持充足的现金流尤为关键。何况，近年来业绩突飞猛进的新城控股，短期偿债能力和流动性相对不足。新城控股2018年年报显示，截至2018年末，新城控股流动负债高达2254.96亿元，扣除合同负债和预收款项仍超千亿。同时，新城控股的流动比率为1.17，速动比率为0.53，相对都较低。
    7月8日公告的二季度经营简报显示，新城控股近期新增土地11宗，需支付土地出让金65.03亿元。从新城控股出售的项目来看，不少都是今年取得的新项目，短期支付土地出让金的压力较大，有些公司注册资金尚未到位，卖的实际只是一个空壳，新城控股对项目的实际投入被以债权方式处理，购买方只需支付本金和资金占用费。整个交易都是平价交易，虽然没有溢价，但至少没有亏本，实际就是把新城控股以前在这些项目上的投入收回来了，而且大部分收的是现金。这一方面，反映出新城控股对现金的饥渴，另一方面也说明新城控股与交易对方关系还算不错，一方没有提高要价（也叫不上价了），一方没有落井下石。
    对于金科来说，在其“四位一体”多元化战略布局中，民生地产开发仍是重点。与商业的长周期回报不同，优质住宅应该是利润率最高的。根据金科股份7月7日公告，2019年上半年预计净利润为20-26亿元，同比增长200%-290%。其业绩增长的主要原因就在于本期交房规模及整体销售毛利增加。