楼市调控重点或应转向

    与房价未被纳入CPI指数构成不同，租房作为一种大众消费行为，决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来，CPI中房租月均同比上涨3.32%，而同期CPI月均同比上涨2.8%，前者每月比后者高出0.53个百分点。
    作为基础性成本，房租上涨意味着人工成本、仓储成本、门店成本等全部上涨，必然也会导致生活消费价格上涨。从去年以来，大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价，再到近期家政服务和家装建材涨价，人工、仓储、门店等成本上升是罪魁祸首，而这些成本的上升与房租上涨直接相关。
    与有房者相比，租房者是多为25~35岁的年轻群体，这类群体有两个特征：一是边际消费倾向高；二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院统计分析，2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上，尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多，但房租只是生活消费的一部分，我们在其他领域的支出压力也很大，比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。
    房租上涨过快，将产生明显的消费挤出效应，抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力，也将阻滞我国内需型社会的建立。这部分人群既包括25~35岁的城市主力消费人群，也包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。
    近日，全国人大通过了关于修改个人所得税法的决定，最大亮点就是，子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等5项刚性支出可在税前扣除。
    事实上，该政策出发点就在于，近年来居民基本生活成本上涨太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右（一线城市占比在40%左右），不仅将成为居民消费的最大杀手，抑制内需社会建立，也将极大地蚕食年轻居民的创业和工作热情。
    年轻的租赁人群，他们首先是普通的城市居民，然后才是创业者。扣除基本生活支出的结余太少或不得不负债，将极大地挫伤他们创业的积极性和动力，甚至动摇他们留在大城市的信念。因此，楼市调控之后，必须要加码租赁市场调控。
    解决上述难题，首先要站在构建内需社会，保障基本生活的高度，将楼市调控重点转向租赁市场。
    其次，修复租赁市场监管的基础设施，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此，应该从上到下制定住房租赁发展规划。
    再次，应该加强供给侧结构性改革。目前，最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。城市空间已进入存量时代，存量商品住房供给弹性小、价格高，供给侧结构性改革的重点在于存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用，但再利用的基础是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮，而不是基于抹平“洼地”而任由长租公寓抬高租金价格。
    最后，要杜绝城市大拆大建，特别是严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。