华夏幸福股权折价转让平安

    7月10日，华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份公司（简称“华夏控股”）当日与平安资产管理有限责任公司（简称“平安资管”）签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占上市公司总股本的19.70%。业内人士表示，房地产与金融的结合屡见不鲜。平安系上次与开发商的股权合作，是平安人寿2015年4月出资62亿港元收购碧桂园9.9%股权，2017年底持股10.51%，今年2月份开始有所减持。平安信托曾在2016年8月投资12.3亿元参股华夏幸福的项目公司，在一年后退出。值得注意的是，对于此次股权转让，交易双方设定了关于利润补偿的约定，承诺2018年度、2019年度和2020年度，归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180.01亿元。华夏幸福称，上述《转让协议》的签订，旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力与盈利水平，促进公司的快速健康发展。
    7月10日华夏幸福公告平安入股后，刺激股价涨停，但第二日即回落。而更多的中小地产商，面临钱紧的局面。公告显示，平安资管成为华夏幸福公司第二大股东，产融结合促进发展。本次转让完成后，平安资管持股占达到19.70%，成为公司第二大股东，并且平安资管将提名2名董事候选人成为公司董事。平安资管拥有丰富的金融资源，公司此次引进新的资本，资金方面的压力会有所减少，对公司维持基本面的稳健有积极作用，同时也将减少市场对公司现金流方面的担心。房地产与金融的结合将助力公司增强竞争优势，增强双方在相关业务领域的潜在合作，促进公司的快速健康发展，获取产业与金融的协同效应。
    平安版图再扩充
    目前，平安已成为碧桂园、旭辉、华夏幸福三家一二线房企的第二大股东。2015年，平安斥62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。2017年，平安资管出资19.1亿港元收购旭辉控股9.9%的股份。此前，公司已经与平安集团展开合作，为旗下湖州鼎泰园区建设发展有限公司、蒲江县鼎兴园区建设发展有限公司相继增资引入平安信托。2017年12月，华夏幸福的开封产业新城公司和嘉兴孔雀城房地产开发有限公司，同时增资引入深圳平安大华汇通财务管理有限公司，增资完成后，华夏幸福由全资持股降至55.56%和52.94%。平安资管的大比例入股是对公司经营理念以及目前经营状况的肯定。作为中国领先的产业新城运营商，成熟的产业新城模式已成为公司核心竞争力之一，新资本的引入将更好地促进公司进一步开发运营产业新城项目，并借助平安的金融平台及其他资源优势长远发展。
    从这份对赌协议和平安资管的介入时机来看，平安资管基本是稳赚不赔的，首先地产行业进入估值底部区域，就算未来几年华夏幸福盈利能力减弱，而整个资本市场情绪回暖，地产板块估值也是有重新定价的机会，进一步会提升公司股价。退一步讲就算华夏幸福的业绩达不到承诺的要求，也会有相应的补偿措施来保证平安资管的利益。
    业绩承诺
    在此次转让中，华夏幸福作出了业绩补偿承诺，以上市公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。利润补偿期间各年度的实际利润，以上市公司聘请的具有证券从业资格的会计师事务所出具的审计报告确定经审计的归属于上市公司股东的净利润数值为准。同时，公司承诺如果在利润补偿期间任一会计年度的实际净利润小于承诺业绩的95%，将对平安资管进行现金补偿。此次业绩承诺与之前公司股权激励的业绩承诺一致，彰显了公司对未来业绩高速增长的信心。
    当然，由于地产行业有一定周期性和高杠杆性，如果由于政策影响或者地产业出现的泡沫比较严重，地产业出现大幅衰退，而地产公司由于高杠杆特性，则可能会面临较大的危机，进而影响到中国平安的投资本金，当然，地产业出现这种较大的危机概率不大，但由于地产业受政策所影响、高杆杠等特性，对于潜在的危机不得不防。
    房地产资金压力凸显
    2018年中国开发商的资金压力，通过华夏幸福的事件可以分析出。华夏幸福2017年销售1538亿，在易居房企销售排行中位列第九；今年上半年销售825亿，排名第十一。一边是融资难，一边是房企的资金需求放大。在规模化竞争格局加剧的背景下，房企拿地对资金的需求更加迫切。
    这么一家千亿级别的开发商，过去的几个月里频传资金紧张，并在4月初引发上交所18问。华夏幸福2017年财报显示，公司全年经营活动产生的现金流净额为-162亿元，近三年首次为负。据此，上交所要求华夏幸福解释相关原因、影响，以及应对的措施。几个月后，平安突击入股，拿下华夏幸福近20%股权，外界普遍认为，这有利于缓解公司的资金压力。中原地产首席分析师张大伟分析认为，华夏幸福的股权转让，可以明显改善企业的资金状况；这也给其他房企做了提醒，2018年最重要的工作将是降低杠杆率。
    2018年，房企不仅面临融资难，还将迎来偿债高峰。前两年货币宽松狂欢借的债，要开始还了。海通证券统计，年初至今地产公司债总偿还量已高达1058亿元，超过2017年全年偿还量699亿元。海通证券分析师涂力磊认为，目前行业销售维持小幅增长，蓝筹地产企业销售维持高速增长，可对冲部分债务压力。
    房企的压力测试也提上了日程。海通证券选取了19家房企测算发现，2018一季度，净负债率大于100%的公司有14家，但龙头类企业万科、保利地产、华夏幸福、金地集团等净负债率出现下行。短期偿付能力小于1的公司分别有9，短期偿付能力小于1意味着手头货币资金不足以覆盖短期负债及一年内到期流动负债，存在一定风险。其中万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团、滨江集团、首开股份、广宇集团等无短期偿付压力。