创业公社倾心为创业者服务

    近年来，长租公寓俨然投资最热“风口”之一，各大机构猛砸重金跑马圈地：自如1月宣布完成40亿人民币A轮融资；泰禾50亿元长租公寓ABS产品近日获批，规模是两年前的首单住房租赁ABS的13倍……在众多的长租公寓运营企业中,北京创业公社投资发展有限公司（以下简称“创业公社”）显得格外与众不同。
    成立于2013年5月的创业公社，是首钢基金旗下的城市更新服务商，主要投资人包括首钢基金、京西创业、中关村股权交易服务集团、顺为基金、顺隆基金、光耀东方等。运营管理的长租公寓不过500余套房、面积万余平方米，但已开始盈利，到2018年底创业公社手中房屋有望增加到2800套，预计到2019年底将增加到18000套——短短几年时间，创业公社是如何做到的？
    “创业公社聚焦城市存量资产改造运营，以‘基金+基地+产业链服务’的生态运营模式激活城市空间，帮助中小微科技企业实现创业梦想。创业公社致力成为中国最旗帜性的众创空间领导品牌。”日前，创业公社总经理刘循序接受记者采访时表示，“见证创业者的成长也是我创业的最大动力。”
    职住平衡助力双创
    “37度公寓最明显的一个特点是，目标群体以在产业园区创业、在科技型企业就业的大学毕业生为主，而非流动性较大的外来务工人员。”刘循序说。
    据了解，创业公社提供两种产品，一是创业企业、创业者的办公园区，另一个是以“37度公寓”为代表的长租公寓。目前公寓的住户中，拥有专科学历的约占3%，本科学历的约占30%，其余超过60%的住户是硕士、博士学历，年龄基本上不超过38岁。
    “创业公社始终以服务创业者为目的，所以我们的集中式长租公寓，关注的核心在于能否为创业者带来更多价值。”刘循序说，“基于此，我们的发展模式是，对集中式存量物业进行合理改造升级，为创业者、创新创业企业提供‘职住平衡’的整体服务，同时为有效打通大城市通勤‘微循环’做出我们的贡献。”
    据介绍，创业公社长租公寓和产业园区总面积基本按照1:1配比。这样的运营方式，一方面能够实现在某一区域内集中供应大量房源，价格相对可控，另一方面可以为“职住平衡”发挥重要作用，为园区及公寓入住的创业者创造最便利的工作与生活条件。
    创业公社长租公寓，一般在距离园区三四公里的半径范围内，最长不超过五公里，且两者之间有班车接送。“这种布局方式，有利于破解大城市管理中的‘微循环’难题，有效缩短通勤距离和上下班时间，缓解城市交通压力。”刘循序说。
    显然，这种模式对创业者具有较大的吸引力。在37度公寓内，来自台湾的创业者郑博是创业公社“台湾驿站”负责人，同时也是37度公寓的住户。他说，创业公社为创业者提供了良好的创业条件，包括三个月的免费办公场地、可靠的咨询服务等……在郑博宇带动下，目前入驻创业公社的台湾创业团队已经超过50个，其中入住37度公寓的台湾创业者已经超过10户。
    集中房源批量改造
    社会资本争相涌入，造就了当前长租公寓市场数强争霸的热闹格局。相比其它企业一轮又一轮的高调融资，创业公社的发展十分低调，但一步一步走得格外踏实。
    早在2015年，创业公社便开始探索“职住平衡”，着手与创业园区相配套的长租公寓建设。提前两年开始的规划布局，让创业公社旗下的“37度公寓”产品在管理、服务、产品设计等业务上日趋成熟。
    刘循序介绍，37度公寓的房源主要来自机关与国企、集体建设用地，以及一些城市更新改造遗留下的资产项目。“批发式”的改造和出租，一是方便进行统一管理，二是能够有效降低改造和运营成本，这部分资金可用于改善公共设施等，三是便于统一规划，给入住人群提供一个相对完善的“社区型环境“。
    “入住我们的创业公寓，需要满足几项基本的条件：一是单身，二是没有老人合住，三是不养宠物等。当然，如果住户成家需要租住更大的房屋，我们会有其他产品提供。”37度公寓的“楼长”王旭介绍说。
    集中处置、统一运营与管理，有效降低了成本。据了解，王旭仅带着两位同事，就能管理着37度公寓的500多间房屋。
    “说实话，我们觉得利用资本大规模跑马圈地的模式，一方面活跃了市场，帮助行业快速发展，但另一方面也确实推高了价格，造成了资产泡沫。”刘循序坦言。他说，37度公寓的集中处置、服务双创、职住平衡模式，与以分散式房源为主的长租公寓相比，“完全是两个不同的‘赛道’”。
    国有控股市场运作
    “在日常经营决策上，董事会充分授权给创业团队，‘城市合伙人’等一系列机制创新，也得到了董事会和股东会的支持。”刘循序说，董事会的信任与支持，加上按照审计要求严格规范治理，令创业公社能够在市场化竞争环境中快速发展，不仅保证了企业的市场化活力，还实现了国有资本的保值增值。
    目前，创业公社的股本构成中，国有成分超过50%，经营管理团队持股24%左右，其余为民营资本。数据显示，2017年创业公社实现营业收入1.28亿，较上一年增长42%，成立以来的年均增长率高达127%。
    “可能有人会问，我们的‘国有背景’，会不会有助于更‘轻易’获得优质项目？事实上，我们对关联交易的处理，更为谨慎、严格。”刘循序说。
    他坦言，“国有背景”让创业公社在开展业务时，具有独特的信用优势，也有更多的项目来源渠道。“如我们的大股东之一——首钢基金，所投的优秀企业就是我们项目来源渠道之一。”刘循序强调说，“但对于项目本身，创业公社从来都是通过市场化竞争拿到手的！”
    去年12月18日，创业公社成为中国建设银行首批九家“入驻”CCB（建融公寓租赁系统）的企业之一，同时也是入选的唯一一家北京企业。“建行拥有海量客户资源和巨额资金等优势。在国家大力提倡‘租购并举’发展长租公寓的大背景下，与建行的合作是我们又一个重大利好。我们更有信心，把创业公社做得更大、更好。”刘循序说。
    目前，创业公社运营场地遍布北京的海淀、朝阳、石景山等11个区域，还在唐山、天津、哈尔滨、青岛等京外城市设点，以把北京众创空间模式推向全国，帮助更多的创业者成长。