碧桂园百亿租赁住房REITs成功发行

    
    日前，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）首期成功发行，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，发行利率5.75%，拟于近日在深圳证券交易所挂牌转让。首期底层资产分处北京、上海和厦门3个城市、4个项目，总面积超过10万平米，1500余套房间。这是目前市场上发行量最大的租赁住房REITs产品，也是发行效率最高的，自2018年2月2日获批到首期产品正式发行仅历时84天（含春节假期）。
    “项目成功获批后即积极开展了销售发行工作，从整个发行过程来看，本次产品受到了主流投资机构的广泛关注与青睐，包括国有银行、股份制银行、城商行、券商等均认购意愿强烈。”碧桂园集团资本市场部总经理王晶雪表示。
    业内人士认为，在证监会和住建部表态“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品”后短短两天时间内，碧桂园集团就成功发行租赁住房REITs首期产品，是对中央“房住不炒”政策号召的积极响应，体现了龙头地产公司的社会责任感、在房地产行业形成良好示范作用的同时，为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢难题提供了宝贵的实践经验，探索房地产开发企业从“开发-销售”传统模式向“开发-运营”新型模式的转型发展。
    另一方面，该产品首期的成功发行，意味着REITs产品不仅能帮助碧桂园持续“盘活”自身的成熟存量资产，还能成为其“并购”合格资产提供租赁房源的利器，必将对我国住房租赁市场建设和REITs产品发展产生积极而深远的影响。
首期融资17.17亿元受市场青睐
    2月2日，碧桂园租赁住房REITs获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园集团联合中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元，采取储架审批、分期发行机制，优先级评级AAAsf。
    记者获悉，在首期产品的发行过程中，受到了主流投资机构的广泛关注与青睐，国有银行、股份制银行、城商行、券商等机构均表现出强烈的认购意愿。主流机构越来越认可有优质资产支撑的证券化产品，尤其是租赁住房概念的券种，部分机构更是针对“储架”额度进行了一次性审批。
    碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，通过此次租赁住房REITs的运作，碧桂园深刻感受到“储架发行”REITs对租赁住房业务实实在在的推动作用。“储架发行”的获批“额度”及“两年”的有效期为碧桂园持续通过自建、改建、收购等方式组织房源形成租赁住房供应并开展证券化运作提供了动力。
    王晶雪表示，“在进行一期发行工作的同时，碧桂园已同步展开二期资产的梳理和整合，各区域公司积极向集团贡献租赁房源并申请纳入REITs储架额度，集团租赁住房业务发展速度明显加快”。
    去年12月20日，碧桂园集团正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并宣布未来要大力发展长租业务板块。未来，碧桂园集团将综合运用包括住房租赁REITs在内的多种金融工具，打造拥有公寓、产业、文旅、商业、办公等全套体系的全业态租赁城市。
为租赁住房市场发展树立“标杆”
    4月25日，中国证监会与住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，指出要加快培育和发展住房租赁市场，特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。
    其中，《通知》指出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
    今年2月，深交所正式对外发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，特别提到将重点支持REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持，探索发行公募REITs，引入多元化投资者。截至目前，深交所已通过7单住房租赁资产证券化产品（ABS），拟发行金额253.5亿元，包括碧桂园首期发行的17.17亿在内，已累计发行39.87亿元。住房租赁资产证券化产品的不断获批和成功发行，体现了深交所对于《通知》的持续贯彻落实，也将吸引更多符合条件的住房租赁企业在深交所运用ABS、CMBS和REITs产品开展融资和业务创新，不断助力住房租赁市场发展。
    因此，在这一背景下，业内人士指出，作为我国首单百亿REITs，碧桂园租赁住房REITs不仅积极响应了相关部委的政策号召，有利于促进我国租赁住房市场的发展，具有极强的象征及示范效应；同时也会极大提振市场信心，进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展。
    住房租赁企业以其持有不动产物业作为基础资产发展经营租赁住房将成为未来租赁住房市场上的重要组成部分。长远来看，这样做可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。
    碧桂园租赁住房REITs的“储架发行”机制而言，中联基金执行总经理范熙武表示，其核心在于一次核准、多次发行,有助于简化审核程序，也有利于降低企业的发行成本。碧桂园集团进行一期产品发行工作过程中，各区域中心同时已经在争相筹备二期拟入池资产，这正体现出储架模式对有实力的发行人的产品意义所在，反映出金融创新对住房租赁业务的实际推动价值。