谨防宅基地变成“唐僧肉”

    当人们寻求高房价与高地价的解决方案时，免不了从市场的供求规律来加以分析，于是增加土地供应、多元化供地便成为解决方案之一，与此同时，集体建设用地、宅基地就理所当然地成了一张大牌。但是，当土地演变成人们心中的硬通货时，对土地的任何改变与变动都需依法有序谨慎而行。当宅基地“三权分置”与“就近城镇化”成为楼市风口时，须谨防宅基地变成“唐僧肉”
    中原地产研究中心近日统计数据显示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州在内的33个城市相关土地成交额均超过10亿元。其中，北京土地成交额最高，达220亿元；杭州紧随其后为206亿元；苏州土地出让收入176亿元；武汉164亿元。此外，成都市、福州市、上饶市在1月前半月土地出让收入都超过50亿元。
    多项数据表明，多个城市土地市场掀起“开年热”，1月，杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%。据了解，2017年各地楼市调控严厉，但全国卖地收入出人意料地创历史新高，全年土地出让总收入超过5.2万亿元，同比增长40.7%。
    分析认为，全国土地市场经2017年高热，2018年开年有升温之势。有媒体甚至指出，“土地是硬通货，对做规模与再融资至关紧要，无物可替代”。
    新年伊始，一面是多城市土地溢价开拍，一面是土地新政的颁布，政府将不再是居住用地唯一提供者，探索宅基地“三权分置”。
    当人们寻求高房价与高地价的解决方案时，免不了从市场的供求规律来加以分析，于是增加土地供应、多元化供地便成为解决方案之一，与此同时，集体建设用地、宅基地就理所当然地成了一张大牌。
    据了解，宅基地是目前农村集体建设用地中的“大头”。有统计显示，我国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。对于宅基地，争议颇多。有人说，宅基地是农民的最后的一条退路，最后的一根“救命时的稻草”。的确，宅基地对农民意义重大，比作定海神针也不为过。
    探索宅基地“三权分置”、适度放活宅基地和农民房屋的使用权，在浙江早有实践。义乌作为浙江甚至全国经济相对发达地区，较早面临着农村发展“人往哪里去、钱从哪里来、空间在哪里”的难题。
    2015年3月，义乌被列为全国农村土地制度改革试点，同年4月，义乌在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计，通过制度改革，农村土地除了可以取得、置换，宅基地可以用来抵押担保、自愿退出，村集体经营性土地也可以进行入市转让、有偿使用、民主管理。
    事实上，农村宅基地“三权分置”在多地都有试点，并多被媒体关注。
    姜大明表示，各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。
    同时姜大明也强调，“城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等”。
    据了解，改革开放以来，土地增值收益用于“三农”不足，建设用地指标安排重城轻乡问题很突出；农地转为建设用地的差价约在每亩30万亿元左右，其中仅二三成用于“三农”，城镇化中的土地增值收益，“取之于乡、用之于城”。姜大明指出，现在已经到了将土地增值收益、资源配置更多投向三农的时候了。
    有媒体积极呼应，宅基地“三权分置”，将带动乡村振兴。听起来一切都很美好，事实上，一般政策的出发点与针对性都是好的，但是任何好的政策在落地的时候往往可能会走样，特别是对于乡镇基层的政策更是如此。
    同策研究院首席分析师张宏伟分析，如果宅基地“三权分置”付诸实践，以“县镇”为核心的“就近城镇化”将成为未来发展趋势，“就近城镇化”主要表现为农业特色小镇。他甚至指出，宅基地“三权分置”与“就近城镇化”将成楼市的风口。但也有不同的声音认为，警防特色小镇成为宅基地三权分置改革的另一种变体。
    也有观点认为，宅基地“三权分置”盘活农村亿万沉睡资产。或许土地本来就是财富之母。但是，当土地演变成人们心中的硬通货时，对土地的任何改变与变动都需依法有序谨慎而行。当宅基地“三权分置”与“就近城镇化”成为楼市风口时，须谨防宅基地变成“唐僧肉”。