资本角逐万亿停车市场

    15亿人民币的巨额融资使国内停车运营公司阳光海天停车产业集团成为舆论焦点。日前，阳光海天宣布已于完成由美国华平投资集团领投，红星美凯龙集团跟投的新一轮融资。国际私募华平的进入，红星美凯龙集团跟投，同时红星美凯龙旗下200多家居MALL和几十个爱琴海购物中心近30万个停车位资源与阳光海天存在未来合作空间。
    “阳光海天受到国内外大型投资机构的青睐，意味着对中国停车市场的规模以及停车产业的价值的认知已经在资本层面达成共识。”阳光海天停车产业集团董事长闫亮表示。
    国家发展改革委数据显示，目前我国停车位缺口超过5000万个。大城市小汽车与停车位的平均比例约为1:0.8，中小城市约为1:0.5，远低于发达国家的1:1.3。以北京为例，日前北京市发布的停车资源普查报告显示，截至2016年底，全市城镇地区最终核定车位总数为382万个，其中居住类车位219万个，全市城镇地区居住停车缺口达129万个。
    华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知表示，正是需求的存在，促使中国停车行业发展潜力巨大。我们预计，未来5年中国停车管理市场将以每年18%左右的速度发展。
    政策层面的调整也正在成为停车市场爆发的助推剂，国家发改委、交通部日前发文提出，“十三五”期间，将以交通枢纽、居住区、商业区、医院、旅游景区等为重点，建设停车楼、地下停车场、机械立体停车库等集约化停车设施。新建城市轨道交通线路外围站点配套建设停车场，已运营既有线路具备条件的站点加快增建停车场。每年新建公共停车位约200万个。
    需求、政策的种种利好催生着停车存量增量资产的巨大开拓价值，同时，停车资产存量的运营也将带来不可估量的成长空间，而这也是吸引众多资本进入的根本原因。闫亮表示，停车场同时具备不同业态地产重要配建设施以及人们日常生活频繁经历的空间场景的双重属性。因此，对停车场进行体系化的管理、专业化的服务、前瞻的运营模式和多元化的增值开发将全面推动地产商业和经济价值的持续增长。
    正因为此，在经济新常态市场环境下，地产行业增值据点分布由建造阶段转向运营阶段，地下空间成为推进地产行业持续发展的新枢纽区域，构建深度挖掘地下空间价值的全产业链并将其嵌入地产综合服务体系之中将成为驱动地产行业逆势增长的关键环节。
    “在资产荒的背景下，停车资产将是下一个价值洼地。”闫亮认为，经过宏观调控后，寻找可投资的资产难度不断加大。因此，能带来长期稳定现金流的停车资产将成为下一个目标。例如，利用Reits等金融工具，为停车资产带来金融属性。
    闫亮表示，正是停车资产具有不动产属性的同时，也具有金融属性，让越来越多的停车物业从此前的出售为主转向自持为主，通过改变原来粗放的运营模式，逐渐转化为精细化的运营，提质增效。
    对此，周知表示，过去的很长时间，中国停车位的资产运营受限于政策等因素，成为中国地产行业为数不多的资产价值未出现明显上涨的细分行业。因此，在停车需求不断增长的背景下，通过提高对停车位的有效利用和管理，将大幅提升资产的运营效益，从而推升其资产价值。
    红星美凯龙执行总裁李建宏也表示，正是看到经阳光海天所运营后的停车场提效降本明显，收入增幅大多达到50%，才决定与华平联合投资，同时红星美凯龙旗下的所有停车场资产也与阳光海天在未来存在巨大合作空间。
    而对于资本看好的另一原因，则是在资产荒的背景下，停车资产将是下一个价值洼地。停车资产具有不动产属性的同时，也具有金融属性，让越来越多的停车物业从此前的出售为主转向自持为主，通过改变原来粗放的运营模式，逐渐转化为精细化的运营，提质增效。
    据悉，本轮资金到位之后的12个月之内，阳光海天将投资不少于10亿元，以换取3.5万到4万个车位，即至少50个停车场。投资方式包括经营权置买，产权抵押、产权收购。经营权置买是指向客户或业主购买停车场或停车位长期经营权用来融资，用停车场未来的收益进行融资。产权抵押则是针对有独立产权的停车场，产权抵押加经营权购买同时进行。
    产权收购和回购则是指阳光海天购买对方一定年限的运营产权，对方资金问题解决之后可以增加一定的价格回购或者自营收入，这种模式的核心是停车场或停车位的经营权，通过这种方式来为客户提供资金援助。
    “随着市场规模效应和城市集中化，头部企业将凭借其优质的管理水平和定价能力，领导未来的行业整合。”周知同时指出，我国现阶段停车场管理市场较为分散，头部企业的市场占有率低于1%，因此，从行业集中度来说，对阳光海天这样已占夺前期优势的企业，最有可能拔得头筹，成为行业领军者，其巨大的发展空间更是难以估量。
    对于阳光海天的未来发展，闫亮认为，从停车行业来说，国外已发展成一定规模，具有国际视野投资的华平，也将给阳光海天带来国际上更成熟的商业模式，让阳光海天向世界级停车集团成长。