深圳探索发行住房租赁券

    深圳正在探索发行住房租赁券，而商业用房也可以改建为租赁住房，为租房需求者们注入更多新的房屋来源。
    日前，记者从深圳刚出台《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中获悉，为增加租赁用地的供应，培育住房租赁市场供应主体，深圳商业用房可按规定改建为租赁住房，规范现有住房按规定改造后出租等多项内容。日前，深圳市规划国土委专门就该意见进行了详细解读。
    深圳市规划国土委表示，在具体措施上，《意见》提出深圳将培育住房租赁市场供应主体，发展专业化住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、专业化水平，调动租赁企业积极性，鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务。另一方面，还将鼓励房地产企业、各国有企事业单位及原农村集体经济组织及继受单位，开展规模化住房租赁业务。
    此外，深圳市租房人群眼下还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房(而不是租房)，加剧供需矛盾、房价上涨预期。
    《意见》指出，深圳将完善公共租赁住房管理。不仅要加大公共租赁住房供应力度，还要推进公共租赁住房货币化，全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式。探索采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资的公共租赁住房交由专业化的租赁企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
    《意见》提出，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。
    另外，深圳还将允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租。《意见》指出，深圳还将引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房，并对外长期租赁经营。
    《意见》还提出，深圳市规划国土部门将结合深圳市住房供需状况等因素，在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
    事实上，8月28日深圳就开展“城中村”规模化租赁试点也出台了《实施意见》。该文件也着重提到了房屋租赁市场中房源的各种创新来源，提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
    深圳提出，每区至少开展一项“城中村”规模化租赁试点。深圳《实施意见》提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁，要求各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区可以街道为单位开展试点工作)，引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”，改造成租赁住房并对外长期租赁经营。
    此外，还允许商业用房改建为租赁住房。深圳《实施意见》从优化空间资源着手，提出在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。
    有业内人士认为，深圳《实施意见》中给予城中村的农民房用于租赁的合法性待遇至关重要。因此，实施意见提出，允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。这其中的要点在于消防关，这是解决合法性最为关键的一点。如果没有消防等合法性，所谓规模化租赁是不可能的。同时，对于需要改造的，区级财政还将给予补贴。这或将大大调动原村级集体经济组织的积极性，这是前所未有的。