险资多层次围猎不动产

    保险资金是一种源于保险公司的资本金、保证金、营运金、各种准备金、公积金、公益金、未分配盈余、保险保障基金的资金。保险投资则是保险资金积累的一种重要方式，是一种有效的资本增值手段，是保险公司盈利的基础，是维护保险公司偿债能力的重要保证。基于保险资金负债久期长、规模大的特殊属性，险资投资过程中需要协调安全性、收益性和流动性三者的关系。随着险资投资多元化，当前保险资金可以投资的渠道包括存款、债券、股票、股权投资、不动产投资等多渠道。
    自2009年新《保险法》规定保险公司可以投资不动产以来，各保险公司对不动产领域的投资热情不断高涨。当前保险资金用于房地产投资主要有两种模式：一种是直接投资模式，保险资金直接投资于房地产，通过自建和经营房地产以获得长期回报。另一种则是间接投资模式，保险公司通过购买各种房地产类证券化产品以赚取收益。
商业地产为其直接投资主要标的
    直接投资主要覆盖各类商业用途地产，包括商贸物业、写字楼、养老物业、医疗物业，及自有物业等，其中根据投资的细分行业可区分为商业地产、产业地产、养老地产等。在商业地产领域中保险公司可投资范围较广，国外的保险公司倾向于投资酒店、公寓、购物中心等，国内的保险公司一般倾向于投资核心高档写字楼，近年来国内商业地产平均投资收益率达到6%-8%，国内一二线城市的收益率甚至超过10%，吸引了大量海内外保险资金涌入。当前商业地产为保险公司直接投资的主要标的，未来随着政府部门不再限制保险公司投资自住名义的房地产项目，将会有更多的保险公司投资到该领域。2016年国民经济与社会发展统计公报，65岁以上的老年人的人口数已经超过1.4亿，占总人口的10.5%；60岁以上的老人约2.22亿，占总人口的16.1%。无疑中国已经进入老龄化社会，养老需求已经成为国家和社会的重大议题。养老地产结合了房产、地产等住宅服务，并为老年人提供保健，文化活动，餐饮等全方位的服务，同时也实现了房地产业的长期管理、获得长期利益。养老地产形式包括基于养老保险基金等的高端养老保险机构，养老社区以及房地产租赁养老等。保险公司特别是寿险公司在这一领域具有先天优势，可以想见未来养老地产将是险资投资的下一热点。
险资加快多元化运用
    间接投资项目则分为固定收益类产品，权益收益类产品等，受保监会监管要求根据不同投资类型限制投资规模和投资范围。随着我国房地产和金融市场的不断完善，以房地产投资信托基金（REITs）、抵押贷款证券化（MBS）、担保债务凭证（CDO）等为代表的投资方式将会成为保险资金在房地产领域投资的重要渠道。
    从全球宏观角度来看，险资在不动产领域的投资，目前仍以积极抢占国内房地产行业投资为主，不断扩大海外物业投资。过去酒店项目对于国内保险公司而言因缺少经验及成熟的管理体系，而较少涉及。但2014年以来，“险资”开始积极拓展海外房地产业务版图，其中2014年11月阳光保险宣布以24.5亿元拿下悉尼喜来登酒店。2014年10月安邦保险以120亿元的收购纽约华尔道夫酒店，2016年3月再次斥资440亿元购下黑石旗下的奢侈酒店StrategicHotels&Resorts，今年6月又以26.8亿人民币收购黑石旗下的荷兰阿姆斯特丹的希尔顿逸林酒店。根据戴德梁行预计，至2019年，中国保险业海外房地产投资金额将新增730亿美元，至2024年，中国保险商持有的海外投资物业总值将达1540亿美元。
    与此同时国内政府部门频频出台利好政策。2013年，保监会出台《关于保险业支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，其中，专门指出要盘活存量金融资产，优化金融配置，支持保险资金进行养老实体、医疗机构等相关领域的股权和不动产投资。2014年8月，国务院再次出台《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。在监管大松绑的背景下，保险公司大举进军房地产行业，2016年以来，保险公司除了在二级市场频频举牌房地产公司外，在多场抢地大战中完胜万科、保利、华润等大牌房地产公司。多家险企置地、买写字楼，合计投资超过400亿元，其中买入或自建写字楼的耗资就超过300亿元。2016年险资直接投资于房地产的规模较2015年的增长高达60%。近年来，写字楼物业的投资年回报率在4%~10%，写字楼物业的租金收入年增长率达20%~25%。就此看来房地产投资回报率比较稳定，与二级市场关联度较低，使得保险公司的总投资预期年化收益率更稳定，并且在“偿二代”体系下投资性房地产的资本占用也较低。不管是从项目的特征还是从融资需求来看，不动产投资与保险资产都具有天然匹配性。正是这一特性促使保监会将不动产类资产投资占比上限从10%提高至30%。
    而2016年保险年鉴显示，截止2015年12月底，保险业总资产12.4万亿元，保险资金运用余额11.2万亿元，较年初增长19.8%。保险资金投资配置结构中，以固定收益类资产投资为主，银行存款占投资资产21.8%，债券占34.4%。权益投资中，证券投资基金占7.3%，长期股权投资占8%，股票占7.3%。另类投资中，不动产投资921.6亿元，占0.82%，同比增长16.6%，远低于监管部门规定的上限30%。结合国际经验而言，发达国家险资在运用配置过程中，不动产投资通常占到10%-20%的水平，而国内险资配置中仍以固定收益类投资为主，不动产投资占比极低。
    未来随着监管部门对险资运用渠道持续松绑，将加快险资多元化运用。同时从国际经验和不动产投资特性来看，险资在不动产投资领域还有极大的发展空间。