房地产走在“轻重”资产重配十字路口

    近日，地产业发生的几件大事让“轻资产、重资产”之争进入大众视野。
    7月10日，万达商业与融创中国签订转让协议，以总额631.7亿元的价格将76个酒店和13个文化旅游项目出售给融创中国。具体包括，万达以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创，融创承担项目的全部贷款，此外，融创还将以335.95亿元收购万达的76个酒店项目。这笔交易成为内地房地产史上最大一笔并购案。
    无独有偶，6日，SOHO中国董事长潘石屹表示将出售北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目。6月24日，潘石屹刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。
    一边是万达、SOHO加速轻资产战略，另一边则是融创持续购入重资产。在目前中国房地产调控尤为严厉的当下，地产业几家龙头企业截然相反的战略发展，意味着什么？
    想要做出有效判断，有必要梳理一下轻资产和重资产的概念。这个概念并不是财务术语，其源头是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的“轻资产运营”战略。而且资产的轻重也是一个相对概念，就一个企业或一项投资而言，厂房、设备、原材料等，需要占用大量的资金，属于重资产。轻资产运营则是指企业只进行少量的重资产投资，通过输出管理、技术和品牌获取利润，自己则专注于产品研发、销售、服务与品牌推广的商业模式。核心思想就是运用杠杆原理，充分利用各种外界资源，减少自身投入，把自身资源集中于产业链中利润最高的阶段——“微笑曲线”的两端，以提高企业的盈利能力。
    毫无疑问，万达与融创的这笔交易达成后，万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清，成了名副其实的商业服务管理运营商，也就是实现了轻资产运营。
    万达的轻资产化其实早在2015年初万达集团就宣布进行第四次转型中就能看出端倪，按照王健林对于万达集团的转型规划：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％，房地产销售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%。
    为什么万达原本循序渐进的轻资产战略突然加速？或许与其回归A股受挫有关。作为国内最大的商业地产公司，上个月万达债券出现恐慌性抛售，可能影响了流动性，也可能会对其未来融资和发债带来负面影响，而转让非核心资产对提高流动性有帮助。
    王健林出售资产后曾表示，通过这次资产转让，万达的商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。他预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。
    除了王健林和潘石屹，5月11日，李嘉诚在出席长实地产股东会也时表示，2017年依然会出售价值数百亿物业，明年也是如此。
    与这些地产企业背道而驰的融创，为什么却要在此时大举收购这些重资产呢？孙宏斌有过这样一段解释：“地产行业整体规模再增长很难，但是市场份额将快速向大公司集中，形成的路径有两条，一是小公司买了地以后做不了，挣钱退出让大公司来做，二是企业间的收购、兼并，这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。”
    无疑，这笔交易体现了房地产发展到今天进入白银时代最主要的特征，从过去的拿地竞争到现在的企业之间股权兼并，房地产进入存量运营时代。
    但现阶段，不管是IT企业还是文化企业，现在最值钱最大资产仍然是土地，做了多少年实业还是发现工厂的地最值钱。
    此次融创与万达的交易，留给市场很多的想象空间，居高不下的房价同样也给中国房地产市场留下了跟多思考的空间。