“长租公寓”恐怕叫好不叫座

    我们来算一笔账，如果在北上广深等热门城市，房租按每月3000元算，每年房租大概为3万元，50年租赁费用为150万；而另一种则是举全家之力，拿首付200万，每个月的工资直接交月供，成为房奴，你会选择哪个？
不同的年轻人或许会有不同的观点。或许，你会因为不能落户而时刻存疑这个问题，然而住建部最近公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，公开征求意见，鼓励长期租赁，堵塞市场乱象，可以看做是为年轻人提供了多一种选择。
租赁市场能否"大器晚成"
租赁市场，尤其是我们再熟悉不过的房产市场，随着近几年房价的飞速猛涨，租金的价格也水涨船高，特别是整屋出租的价格几乎翻了翻。本次政策出台，无疑为房屋租赁打开了一条新路。
    中原地产首席分析师张大伟分析认为，发布这一政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念。从政策原则看，政策核心是稳定租赁关系，提高租户在交易环节的话语权，这一点有利于保护租户的权益。
    融360房贷分析师汤传尧认为，本次征求意见稿明确了承租人的一些权益，是积极的信号，有望引导住房租赁市场快速发展。这次的征求意见稿还只是第一步，接下来各地制定的细则才是关键。
    "租赁交易一直存在，租房子的问题解决也是解决居民居住的重要举措。"易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对中介市场具有积极意义的，对于一部分人来说将逐渐认可此类租赁方式，此模式有望成为主流。"
    汤传尧认为目前住房租赁市场发展仍然是滞后的。"在一线城市中，房屋租住人群的比例尚不及欧美，但比如租房人口的比例正在上升，首次置业人群年龄在推迟，以及单次租赁时长增加，这些都说明租赁市场的逐渐不断扩大。"
    进程阶段难迈步
    其实，近年来长租公寓、城市社区正逐渐进入我们的视野。
    相比传统房屋租赁，长租公寓的住户一般针对年轻群体，因此也被称为"青年公寓"。经营者将闲置的房源购买或租赁过来，进行统一装修、改造，并针对年轻人的社交需求，提供各类个性化服务。
    5月，乐乎城市青年社区引入复星地产战略投资；万科旗下长租公寓品牌"泊寓"进军杭州市场。不久前，碧桂园上海区域成立长租公寓管理部和产城发展部，并计划在沪拓展业务……
    资料显示，目前乐乎在北京有近30家门店，并且开始布局全国市场。
    截至2016年底，"泊寓"已经在全国18个城市布局。
    龙湖地产在2016年中期业绩说明会上曾首次公开表态进军长租公寓领域，计划3年内布局300处。官网显示，其已经落子重庆、成都。
    复星集团执行董事、复星地产CEO龚平认为，长租行业会在未来的二十年里具有高速发展的潜能，成为后房地产市场的新增长点。
    针对房企逐步进入长租公寓市场，严跃进认为，对于承租者来说是有积极作用的，至少可选择的房源增加了。对于部分大房企来说，在开发增量市场的同时，也逐渐关注存量市场的发展，从这个角度看，对于长租公寓的投资也符合企业成长的规律。
    除了上述房地产企业，长租公寓市场还吸引了房产中介、酒店、创新创业者的参与，例如链家的"自如"、华住的"城家公寓"、创业公司YOU+公寓、魔方公寓等，市场竞争激烈。
    虽然市场前景被看好，但是在竞争愈发激烈的大环境下想赢得客户也不是件容易的事。链家研究院院长杨现领认为，当前经济处于下行周期以及人口的结构性调整期，加剧了租赁市场对租客的争夺。
    与此同时，缺乏利润增长点、回款慢也成为了长租市场的痛点。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为："小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱。"他甚至认为，没有足够的资金支持，长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。
    对于租赁市场来说，当前市场较为普遍的还是房东的私人住房出租，后续应该形成三种模式，即房东提供、房企提供和政府提供。从当前来看，房企提供是空白，部分长租公寓有点类似的含义，但还是二手房的出租，后续房企要开发一手房出租的房源。
    据记者了解，目前长租公寓所处境地比较尴尬。一方面，房企更看重地产大蛋糕，对回款慢的长租公寓并不"感冒"；另一方面，由于缺乏产权保护，个人租房存在诸多不确定性因素。
    在《租赁崛起》报告中，链家研究院描绘了一片租赁蓝海：国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。
    北上广深房价将迎来新格局？
    房企开始转移视线盯上了租赁市场，这是否意味着下一阶段，房价会回暖，答案也不尽然。
    严跃进表示，租赁市场的打通并非一日之功，需要将市场和相关制度建立起来。"对于大城市来说，租赁市场有助于冲击高房价。"严跃进认为，如果租赁可以解决居住，哪怕是不能落户，但可以有一个相对长的租赁周期，那么部分群体会放弃购房，选择租房。
    "买卖市场的持续波动会影响租赁交易的稳定。"张大伟认为。他还指出，由于目前租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。
    "租房市场的发展还构不成对房地产的有力冲击。"汤传尧谈道，"北上广深的房地产市场受多重因素影响，住房需求只是其中的一个方面，租赁市场能够承接部分的住房需求，但买房不仅是住房需求，这一点在一线城市表现得尤其明显。"