北京CBD办公楼转向租户市场

    近日，仲量联行在对2017年第一季度北京房地产市场回顾时指出，北京CBD办公楼租金连续两个季度下降，该区域开始转向租户市场。“鉴于在预测期内CBD区域将有一轮新增供应进入市场，业主纷纷开始提供更为灵活的租赁条款，以争取知名租户。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。
    与此同时，在零售地产市场，国贸商城新区终于以试营业的形式进入市场。该项目预计将成为CBD区域新的零售热点，借助其宽泛的价位区间和向白领提供的多样餐饮和娱乐选择，成为该区域的一站式消费聚集地。本季度，投资者对具有高附加值的工业地产项目表现出浓厚的兴趣。电商和第三方物流巨头推动了物流租赁活动的增长。住宅市场收紧的政策环境持续抑制销售需求。
    本季度，尽管金融街的办公楼租金已处于高位，但该子市场仍然受到热捧。来自证券公司的需求主导该子市场，这些公司期望受益于那些因政府住宅限购政策而无法进入住宅市场的购房者的投资。此外，IT和专业服务企业继续带动市场中的租赁需求。在外资企业继续表现出对成本敏感的同时，中资企业仍然表现最为活跃。
    CBD办公楼租金连续第二个季度微幅走低。为在未来的新增供应来临前争取到优质租户，CBD的业主继续采取灵活的租金政策，并且增加了各种租赁优惠措施。其他子市场相对保持平稳。望京和中关村的办公楼子市场并未受到CBD竞争日趋激烈的影响，其租金适度增长。
    在预测期内，中央商务区办公楼租金预计将下跌15%。大量新增供应将从2017年第二季度开始进入CBD这一成熟子市场，一些具有战略眼光的办公楼业主将率先带动租金逐步下滑。因此，预计2021年底前CBD的租金跌幅将达到两位数。“由于未来巨大的供应将为租户提供更多的选择，并推动市场转向租户市场，那些制定了良好租赁战略的业主将在竞争日趋激烈的市场中占据先机。”仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示。
    在投资市场，本季度没有大型的办公楼交易达成。尽管新增供应即将进入市场，但市场对办公楼的兴趣仍然非常浓厚。由于政府对资本外流的限制政策使国内买家的境外投资活动继续受到抑制，预计将有更多投资者关注北京市场的投资机会。同时，位于城市外围的通州和丽泽区域将会持续吸引投资者的兴趣。这两个区域在未来都有大量的办公楼供给等待入市，并将会引领非核心市场。与核心市场不同，非核心市场无论是形态还是功能都与核心市场有所区别。
    仲量联行中国零售地产部总监豪建思表示，在优质零售物业市场，新餐饮概念店的人气不断增长，正成为一种全新的需求来源。米其林星级餐厅概念店开始现身北京，购物中心业主对这些概念店表示出很大的兴趣。“经济实惠型”美食概念和健康饮食概念开始在北京市场日益受到欢迎，带来新的餐饮需求。甜点和咖啡品牌继续扩张，支撑市场的发展。
    在工业地产市场，第三方物流企业和大型电商企业继续推动租赁活动，主导市场需求。自2016年以来，行业领先企业在租赁市场表现活跃，持续在成熟地区寻求大面积租赁机会。与此同时，业绩较差的企业开始考虑将其仓储空间整合到租金相对较低的项目之中。2017年第一季度末，在一个新建项目进入市场后，市场整体空置率微幅上扬，增至5.2%。