重庆房价真的在暴涨吗？

    
    在任何时候，房价都是民众关注的热点，也是政府不会忽视的重要问题。随着2017年的到来，“房价”已成为了重庆全市最受关注的一个热词。
    部分地区上涨已成定局
    眼见为实。中华工商时报记者近日在重庆渝北区、江北区部分新盘和二手房中介处实地查看房价情况，发现照母山片区新房房价有所上涨，且高层几乎无房源可售；江北区、渝北区二手房房价差异较大，有楼盘价格上涨明显，而房龄较长的老房房价则无明显变化。
    香港和记黄埔在照母山的一个楼盘，去年下半年销售业绩并不十分理想，尤其高层80平方米左右的小户型房源，基本上可以任挑任选。但自去年年底起，这些房源突然销势转好。记者近日探访得知，该楼盘小高层主力户型套面75-92平方米房源已经售罄，价格也从过去的套面每平方米9000元左右上涨至现在报价11000元左右。售楼人员向记者表示：“现在说房价没有实际意义，因为无房可售。”
    与和记黄埔楼盘相邻，香港置地开发的某一楼盘，虽然规模达到了约17万平方米，却依然是高层无房可售。售楼小姐称，预计春节后将推出一栋高层，那时的价格会有调整。
    记者注意到，从去年下半年起，重庆某楼盘的每平方米套面已经从9000元左右上涨到12000元左右。等候在这里截流客源的融创销售人员说，融创在附近的高层房源早就卖完了，现在只有别墅在售。他们还形象地称，现在整个片区基本没有什么高层房源，高层的价格也卖到原来洋房的价格了，而洋房均价已经到每平方米16000元左右。
    在江北区石马河金科某楼盘，高层二手房从年前的每平方米套内面积8000多元上涨至现在的11000万元左右，并且房源不多。但似乎并不是重庆所有楼盘都集体上涨了。在渝北区的某些老楼盘，一位二手房中介经纪人告诉记者：“房龄15年乃至于20年以上的，基本没有变化，也没有明显上涨，只有成交比原来活跃了。”
    记者的走访结果表明，重庆部分地区楼盘价格上涨已成事实，部分房源比如高层房源出现短缺现象，推高了房价。并且，高层房源还出现罕见的“日光盘”，照母山片区某楼盘今年元旦推出两栋小高层房源，不日即被一扫而光。
    记者无法判断重庆更多地区的楼盘是否集体上涨，但是从当地政府出台的调控措施看，包括限购、房产税、金融政策、政府工作报告等等，无一不是针对房价上涨而制定的。从这个角度看，重庆房价已呈现整体上涨或者上涨的强劲势头。
    理性看待重庆楼市走向
    任何一个市场都有自己的运行规律，价值决定价格，往往是一件商品定价的最重要原则。抛开一些外在的不确定因素，重庆楼市的走向应该有自身的运行规律。
    从主城人口增量看，重庆还有很大潜力，这些人口增量是潜在的消费动能，同时也是房地产市场的“刚需”，这部分增量约占重庆总人口的近三分之一。
    自2010年起，重庆市创新人口管理模式，实行户籍制度改革，明确提出10年间将1000万农民转户进城，其中2010年至2012年新增城镇居民300万人，2012年至2020年进一步放宽城镇入户条件，每年转移70－80万人，到2020年新增城镇居民700万，全市非农户籍人口提升至60％。政府还特别强调要推动农民工落户城镇，畅通农业转移人口在城镇落户的常态化通道，引导进城落户居民在五大功能区各大中小城市和城镇科学分布，进一步完善都市功能核心区、都市功能拓展区落户政策。
    然而，重庆市发展改革委的通报表明,自重庆实施户籍制度改革7年来，转户进城人口似乎并不理想,目前才累计落户达436.6万人。落户人口中农民工及其家属360万人、占82.7%；都市功能核心区、都市功能拓展区和城市发展新区落户居民236万人、占54%,近两年落户都市功能拓展区和城市发展新区的新增居民达70%以上。这也表明，今后四年间，还将有560多万农村人口进入城市。
    彭博社最新发布的一份名为《世界750座大城市未来的机遇与市场》报告显示，2030中国人口排名前五的城市为重庆、上海、北京、天津和广州。
    从土地拍卖情况看，目前政府还未释放出抑制商品房开发用地高价出让的明显信号。房屋成本大约50%来自于土地成本，一线城市有的用地成本已占开发成本的70%。从获取地方财政收入的角度着眼，土地拍卖溢价越高，对当地的发展也越发有利。龙湖、华宇、金科等开发企业去年下半年几宗地块的竞价拍卖，已经直接推高了楼面均价至近8000元，尽管地块较为偏僻。可以预计，这些地块开发的楼盘，今后的面市售价不会低于现在同地段的价格，还会直接拉高重庆楼市均价。
    从调控政策来看，重庆市的重点任务将主要是抑制“三无人员”（无重庆户籍、重庆无企业、重庆无工作）的外地炒房客来渝炒房，对重庆本地居民的住房需求则并无明显的打压迹象。重庆市政府调控的取向在于紧扣中央经济工作的思路：房子是用来住的，不是用来炒的。任何一个有作为的地方政府，不仅不会打压人民群众合理的住房需求，还会积极引导并大力支持这一消费行为。毕竟人民政府的执政宗旨还在于服务民生，不断改善人民群众日益增长的物质文化需求。
    另一方面，力所能及保证企业的投资不致于血本无归，也是地方政府负责任的执政需要。在记者的记忆中，当房地产开发企业遭遇严重经营压力时，时任重庆市长黄奇帆曾至少有两次出台过专门针对房地产行业的各种优惠扶持政策，目的是为了确保“房地产市场的平稳健康发展”。
    岁末年初重庆房价的上扬，被许多媒体形容为“暴涨”，更有耸人听闻者称“重庆炒房团全军覆灭”。对此业界一资深人士称：重庆房价即使现在涨了之后也只是全国其他一二线城市的零头，还不及一些三线城市，何来暴涨？何况，重庆炒房团的界定也十分含糊，到底有多少人参与炒房，是当地人士还是外地人士或者有多少楼盘被炒，均系捕风捉影，没有任何数据印证，更何谈“全军覆灭”。
    该人士还表示，重庆是内陆特大中心城市，在当地政府的得力管控之下，目前的房地产市场非常平稳健康，长远看，尽管重庆的人均居住面积偏高、存量房偏多、人均收入水平不高，但不能否认重庆房价目前还处于价值洼地，性价比较高，且具有一定的上升动能。