房屋买卖政策性违约责任分析

    9月30日傍晚，北京市政府出台楼市新政，很多网签后还没有登记过户的买受人一夜之间因为多出来的首付比例陷入是否违约的“两难”境地。
    其实，不能单纯的将新政出台认定为不可抗力就来推断为违约无责，鉴于当下投机型买房众多，不利于房地产市场的健康运行，应该细分“不可克服”存在的客观情况
    9月30日傍晚，北京市政府出台楼市新政，要求在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
    政府出台新政，调整房价不无先例，但像这次这么迅猛的还是第一次，所以很多网签后还没有登记过户的买受人一夜之间因为多出来的首付比例陷入是否违约的“两难”境地。政府为遏制过快上涨的房价而出台的一系列调整型政策，其目的在于引导合理性住房消费，抑制投机性住房消费。但是，在实施过程中不可避免的会导致部分已签约的商品房及二手房因政策调整，购房者需要背负更多的经济支出，部分人群因为不可预知的首付款比例的提高而不得不选择违约,放弃购房。此种因为新政实施而导致的违约行为是否需要承担法律责任，是否等同于合同法上的“违约”行为？是我们需要探讨的。
    违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。下面我们通过一则实际案例来探讨一下一般性违约与政策性违约的不同：
    吴先生签约购买林女士的一套二手房后，结果因政府房贷政策调整，吴先生需多支付34万元首付款。吴先生因无力承担新政后的首付款遂要求解除双方的买卖合同，并要求林女士返还其定金。吴先生表示，原来根据自己的经济情况，计划应交付的首付款比例为约209万元。新政实施后吴先生需要交纳的首付款增加到了243万元，已经大大超出了吴先生目前能够承受的程度。被告林女士认为双方签订的合同是合法有效的，应该继续履行。如吴先生拒绝履约，则视为违约，林女士依据买卖合同，拒绝退还吴先生的定金，因此吴先生将林女士告至法院。
    此案争议的焦点在于因政策改变导致合同不能继续履行，应当由谁承担违约责任。本案中对于因为国家出台新政而导致合同无法继续履行的原因，双方均无异议，双方争议的焦点在于，买方认为：因国家政策调整致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的“违约”属于不可抗力，不应承担违约责任，卖方应返还其已缴纳的定金；而卖方则认为：有效合同一旦签订，不存在欺诈、胁迫及重大误解等原因，不能仅仅因为新政实施造成履约障碍，就撤销合同，应当按合同继续履约，如买方就此提出违约，买方就应该承担违约责任，因此定金无需返还。
    买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货；二是一方无正当理由不适当履行。本案中以楼市新政出台视为不可抗力造成履约障碍作为违约的正当理由是否成立？合同法第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
    《民法通则》第153条明确规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。不可抗力造成违约的，违约方没有过错，因此通常是免责的，当然，法律另有规定的除外。《商品房买卖合同》第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在发生之日起___日内通知买受人的，出卖人可以据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在合同买卖中购房者和开发商往往会有一些争议，容易产生纠纷。而“不可抗力”又是我们在实践当中免除责任的首选途径。对于“不可抗力”，法律有明文规定，依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不可克服3个条件。但是，这其中包含一个对于“不可克服”范围的理解，对于9·30新政导致首付比例的提高进而造成履约障碍，虽然属于不可预见范畴，但是其结果并非全部属于不可克服的客观情况。
    目前对不可抗力的认识有一种任意扩大的错误倾向。有人认为“所谓不可抗力是指当事人不能预期且不受当事人控制，由于第三者（或外界）导致无法依约履行的客观情况”按照这个说法，不可抗力便等同于意外事件和情势变更了，范围变得相当宽广。笔者认为，如果把意外事件、情势变更和不可抗力几个概念不加区别，将在实践中难以把握，会出现契约一方会极力扩大不可抗力的范围，以便在不能履行合同时，有更多的机会为自己开脱；相反，另一方可能极力缩小不可抗力的范围，以保证自己的债权万无一失地得到实现。这样容易造成契约当事人双方的分歧，难以达成协议。一旦涉讼，法院也很难作出准确的判决。因此，在实践中对不可抗力的范围作必要的限定，是很有现实意义的。
    不能单纯的将新政出台认定为不可抗力就来推断为违约无责，鉴于当下投机型买房众多，不利于房地产市场的健康运行，应该细分“不可克服”存在的客观情况，譬如：买受方如果是首套刚需，如因新政出台，首付比例提高，确实无力承担的，可视为不可克服，可以按违约无责论处；鉴于目前国内房地产市场价格较高，一般家庭在购买房产时自己压力较大，可供支配的资金有限，但是首套刚需人群属于国家鼓励的购房者，在出现政策性违约的情况下，可根据情况判定为不可抗力，优先按违约无责处理；如因购买二套房，遭遇新政，造成履约障碍的，应视为有能力克服，购买二套房的人群一般资金较为充裕，也可以通过出售首套房产来获取更多的资金支持来规避政策风险，因此可据此认定为并非不可克服，因此不能判定此类购房人违约无责。
    在房屋买卖过程中因签订的买卖合同多为制式合同，因此买卖双方一定仔细阅读，明确双方的履约责任，双方当事人最好在合同中拟定多种补充条款，增加不可抗力出现时双方承担的责任分配，从而做到有备无患，避免陷入一旦政策变化合同就无法履行，造成合同违约，最后陷入合同纠纷之中。
    同时因为政策是以网签时间作为界限执行的，所以购房者一定要尽早去相关部门办理网签手续。另外，因政策性原因导致已签订的合同无法继续履行的，买受方应第一时间书面告知受卖方，明确要求解除合同，避免因延迟履行通知义务而承担法律责任。